Calcola le spese di acquisizione (Imposta di registro, IVA, notaio, agenzia), il costo totale e la rata mensile del mutuo per acquistare un immobile in Italia.
Parametri 2026
Il prezzo richiesto non è quanto costa comprare in Italia: su un immobile da 200 000,00 €, le spese di acquisto arrivano a 13 100,00 €, cioè il 6,6 % del prezzo. Si ripartiscono in Imposta di registro, IVA, Imposta di registro. Queste somme si pagano in contanti, oltre all'anticipo, e non rientrano nel mutuo: è la prima sorpresa di chi compra la prima casa e si conta spesso in decine di migliaia. Sul fronte del finanziamento, a un tasso del 3,80 %, un mutuo di 25 anni dopo un anticipo di 40 000,00 € dà una rata di 943,72 €, assicurazione compresa. Il calcolatore ricalcola tutto sul vostro prezzo, anticipo e durata, e la tabella dettaglia ogni voce, perché è lì che sta la differenza tra un paese e l'altro, molto più che nel tasso.
Acquistare un immobile in Italia attrae molti acquirenti internazionali attratti dalla dolce vita, dalla cultura, dalla gastronomia e dai prezzi interessanti. Comprendere le spese di acquisizione – Imposta di registro, IVA, notaio, agenzia – è essenziale per preparare al meglio il budget ed evitare sorprese.
L'Imposta di registro è la tassa principale per l'acquisto di un immobile usato (seconda mano) in Italia. Per la prima casa, l'aliquota è del 2% del valore catastale (rendita catastale x 115,5). Per la seconda casa, l'aliquota sale al 9%. L'imposta minima è di 1.000 €. La base di calcolo utilizza il valore catastale, generalmente ben inferiore al prezzo di vendita, un vantaggio fiscale significativo.
Per un immobile nuovo acquistato dal costruttore, l'acquirente paga l'IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) al 4% per la prima casa, 10% per la seconda casa e 22% per gli immobili di lusso. L'IVA si calcola sul prezzo di vendita (non sul valore catastale), rendendo l'acquisto del nuovo generalmente più costoso in termini di imposte.
Le agevolazioni prima casa offrono importanti vantaggi fiscali: Imposta di registro ridotta al 2% (invece del 9%) o IVA al 4% (invece del 10%). Per beneficiarne, l'acquirente deve stabilire la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto e non possedere un altro immobile nello stesso comune. La rivendita entro 5 anni comporta la perdita dell'agevolazione (salvo riacquisto entro un anno).
Gli acquirenti internazionali prediligono alcune regioni italiane: la Toscana (Firenze, Siena, Lucca – 2.500-5.000 €/m²), la Liguria (Riviera italiana), Roma e il Lazio (3.000-6.000 €/m²), la Lombardia (Milano, laghi di Como e Garda), la Sardegna e la Sicilia per le case vacanza. I prezzi variano notevolmente: da 500 €/m² nell'entroterra siciliano a oltre 10.000 €/m² nel centro storico di Roma o Milano.
Come proprietario in Italia, sei soggetto a diverse imposte: l'IMU (Imposta Municipale Propria) – tassa annuale per le seconde case (esente per la prima casa), la TARI (tassa sui rifiuti), e in caso di locazione, la cedolare secca al 21% (imposta sostitutiva sui redditi da locazione). Per i non residenti, si applica l'imposta sul reddito figurativo sulla base della rendita catastale.
Ogni acquirente straniero deve ottenere un codice fiscale dall'Agenzia delle Entrate o dal consolato italiano. La procedura comprende: la proposta d'acquisto, il compromesso (contratto preliminare) con versamento di una caparra confirmatoria del 10-30%, poi il rogito notarile (atto definitivo) davanti al notaio.
Il mutuo è il credito immobiliare italiano. Le banche italiane come Intesa Sanpaolo, UniCredit e Banca Monte dei Paschi finanziano fino all'80% del valore per i residenti e il 50-60% per i non residenti. I tassi sono fissi (tasso fisso) o variabili (tasso variabile, indicizzato all'Euribor). La durata massima è generalmente di 30 anni.
Diverse insidie attendono l'acquirente: verificare la visura catastale e la visura ipotecaria per oneri e ipoteche, verificare il certificato di agibilità, controllare eventuali abusi edilizi (frequenti nel sud), e confermare la conformità catastale. È fortemente consigliato rivolgersi a un avvocato indipendente.
Ottenere un mutuo ipotecario in Italia richiede una preparazione accurata. Le banche italiane valutano principalmente il rapporto rata/reddito, che non deve superare il 30-35% del reddito netto mensile del richiedente. Il Loan-to-Value (LTV) massimo è generalmente dell'80%, ma per i giovani under 36 il Fondo di Garanzia Prima Casa consente finanziamenti fino al 100%. Prima di richiedere il mutuo, è fondamentale confrontare le offerte di più istituti: il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è l'indicatore più affidabile perché include tutti i costi accessori. La surroga (portabilità del mutuo) permette di trasferire gratuitamente il proprio mutuo a un'altra banca con condizioni migliori, senza costi notarili o penali. Per chi acquista la prima casa, gli interessi passivi sono detraibili al 19% fino a 4.000 € annui, generando un risparmio fiscale significativo nel tempo.
Confronto dettagliato di ogni componente delle spese di acquisizione tra acquisto di usato e nuovo in Italia.
| Componente | Usato (Seconda mano) | Nuovo (Da costruttore) | Dettaglio |
|---|---|---|---|
| Imposta di registro / IVA | 2% (prima casa) | 4% IVA (prima casa) | Su valore catastale (usato) o prezzo di vendita (nuovo) |
| Imposta di registro forfait | – | 200 € | Importo fisso per acquisto da costruttore |
| Imposta ipotecaria | 50 € | 200 € | Imposta ipotecaria fissa |
| Imposta catastale | 50 € | 200 € | Imposta catastale fissa |
| Notaio | ~1-2,5% | ~1-2,5% | Tariffario degressivo regolamentato |
| Agenzia immobiliare | ~3% | ~3% | Provvigione dell'agenzia (+ IVA 22%) |
| IMU (annuale) | esente prima casa | esente prima casa | Tassa annuale – 0,76-1,06% per seconde case |
| Totale stimato | ~6-7% | ~8-9% | Percentuale del prezzo dell'immobile |
Il codice fiscale è obbligatorio per qualsiasi acquisto in Italia. Si può richiedere al consolato italiano o all'Agenzia delle Entrate. Aprire anche un conto corrente italiano per le transazioni.
Il compromesso (contratto preliminare) impegna entrambe le parti. L'acquirente versa una caparra confirmatoria del 10-30%. Se l'acquirente recede, perde la caparra; se il venditore recede, deve restituire il doppio della caparra. Far verificare la visura catastale e la visura ipotecaria.
La firma del rogito notarile davanti al notaio perfeziona la vendita. Si salda il prezzo e le spese. Il notaio si occupa della registrazione al catasto e alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Sì, come cittadino dell'Unione Europea, puoi acquistare un immobile in Italia senza alcuna restrizione. L'unico requisito è ottenere un codice fiscale e aprire un conto corrente italiano per le transazioni. Per i cittadini extracomunitari vale invece la condizione di reciprocità tra l'Italia e il loro Stato, requisito soddisfatto dalla maggior parte dei paesi. Il permesso di soggiorno non serve per comprare, ma per ottenere le agevolazioni prima casa.
L'Imposta di registro si applica agli immobili usati (2% prima casa, 9% seconda casa). L'IVA si applica agli immobili nuovi acquistati dal costruttore (4% prima casa, 10% seconda casa). Le due imposte non si cumulano mai: è l'una o l'altra a seconda del tipo di venditore.
Sì, le banche italiane concedono mutui ai non residenti europei, generalmente fino al 50-60% del valore dell'immobile (80% per i residenti). Si può anche finanziare tramite una banca del proprio paese con garanzia ipotecaria. La pratica richiede codice fiscale, conto corrente italiano, estratti conto e dichiarazioni dei redditi degli ultimi due anni, oltre all'imposta sostitutiva dello 0,25% sul capitale erogato.
La caparra confirmatoria è l'acconto versato alla firma del compromesso. L'importo è generalmente del 10-30% del prezzo. In caso di inadempienza dell'acquirente, il venditore trattiene la caparra; in caso di inadempienza del venditore, deve restituire il doppio della somma. È quindi molto più vincolante di una semplice proposta d'acquisto, e il compromesso va registrato all'Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla firma per essere opponibile ai terzi.
Come proprietario in Italia si pagano: l'IMU (tassa sulla proprietà, esente per la prima casa), la TARI (tassa sui rifiuti, variabile per comune), e in caso di locazione, la cedolare secca al 21% sui redditi da locazione. Sulle seconde case l'IMU si calcola con l'aliquota deliberata ogni anno dal comune, in genere fra lo 0,76% e l'1,06% del valore catastale rivalutato: l'importo cambia quindi sensibilmente da un comune all'altro.
Richiedere una visura catastale e una visura ipotecaria per verificare oneri e ipoteche. Verificare il certificato di agibilità e la conformità catastale. Un avvocato indipendente è vivamente consigliato. Va inoltre verificato che le opere eseguite siano state regolarmente dichiarate in comune: un abuso edilizio non sanato impedisce la stipula del rogito e può bloccare una futura rivendita.
Per richiedere un mutuo ipotecario in Italia servono: documento d'identità e codice fiscale, ultime tre buste paga (o dichiarazione dei redditi per i lavoratori autonomi), CUD/modello 730 degli ultimi due anni, estratti conto bancari degli ultimi 6 mesi ed eventuale compromesso di vendita (contratto preliminare). La banca commissiona poi una perizia sull'immobile a proprie spese. L'intera procedura richiede generalmente 30-60 giorni dalla presentazione della domanda all'erogazione.
Il Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito da Consap, fornisce una garanzia pubblica del 50% (o 80% per i giovani under 36) sulla quota di mutuo eccedente il 80% del valore dell'immobile. Questo permette di ottenere un mutuo fino al 100% senza garanzie aggiuntive. Possono accederne i richiedenti con un ISEE inferiore a 40.000 € annui che non possiedono altri immobili a uso abitativo. Il fondo copre mutui fino a 250.000 € per l'acquisto della prima casa.
Imposta applicata all'acquisto di immobili usati. Aliquota del 2% (prima casa) o 9% (seconda casa) sul valore catastale.
IVA applicata agli immobili nuovi acquistati dal costruttore. 4% (prima casa), 10% (seconda casa), 22% (lusso).
Codice di identificazione fiscale italiano. Obbligatorio per acquistare un immobile, aprire un conto o firmare contratti in Italia.
Contratto preliminare con versamento di caparra confirmatoria (10-30%). Vincola entrambe le parti.
Atto notarile definitivo firmato davanti al notaio. Perfeziona il trasferimento di proprietà e deve essere registrato.
Documento catastale che riporta i dati dell'immobile: rendita catastale, categoria, superficie. Documento essenziale prima di qualsiasi acquisto.
Estratto del registro delle ipoteche che rivela oneri, ipoteche e servitù gravanti sull'immobile.
Pubblico ufficiale che redige e autentica l'atto di vendita (rogito). Gli onorari sono regolamentati e degressivi.
Tassa annuale sulla proprietà immobiliare. Esente per la prima casa. Aliquota dello 0,76-1,06% per le seconde case.
Documento obbligatorio per la vendita di immobili in Italia che classifica l'efficienza energetica dell'edificio dalla classe A4 (migliore) alla G (peggiore). Deve essere allegato al rogito e la sua assenza comporta sanzioni da 3.000 a 18.000 euro.
Diritto reale di godere di un immobile altrui in Italia, conservandone la destinazione economica. Il proprietario (nudo proprietario) mantiene la titolarità ma non può usare il bene. L'usufruttuario può abitare l'immobile o affittarlo percependo i canoni.
Valutazione tecnica dell'immobile effettuata da un perito incaricato dalla banca prima della concessione del mutuo. Determina il valore di mercato e le condizioni strutturali, influenzando direttamente l'importo massimo finanziabile (generalmente fino all'80% del valore periziato).