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Ob Sie Ihren Hauptwohnsitz kaufen oder eine Kapitalanlage planen – unser Baufinanzierungsrechner hilft Ihnen, Ihre monatliche Rate, den Zinssatz und die Gesamtkosten Ihres Darlehens zu berechnen.
Eine Baufinanzierungssimulation ermöglicht es Ihnen, Ihre monatliche Rate anhand von drei Parametern zu berechnen: Darlehensbetrag, Laufzeit und Zinssatz. Die Berechnung basiert auf der Standard-Tilgungsformel, die von allen Banken verwendet wird. Unser Tool berücksichtigt auch die Kreditversicherung, ein oft unterschätzter Posten, der bis zu 30 % der Gesamtkosten ausmachen kann.
Ihr Bauzins hängt von mehreren Faktoren ab: Eigenkapital, Verschuldungsquote, Laufzeit und Kreditnehmerprofil. Um den besten Zinssatz zu erhalten, vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken und ziehen Sie einen Finanzierungsberater hinzu. Ein Unterschied von 0,3 % beim Zinssatz kann über die gesamte Laufzeit Tausende Euro Ersparnis bedeuten.
Für eine Kapitalanlage in Immobilien ist die Darlehenssimulation unverzichtbar, um Ihren monatlichen Cashflow zu berechnen. Vergleichen Sie Ihre Kreditrate (inkl. Versicherung) mit der erwarteten Miete, um die Nettorendite Ihres Projekts abzuschätzen. Unser Simulator ermöglicht es Ihnen, verschiedene Szenarien zu testen.
Der Tilgungsplan zeigt Jahr für Jahr, wie jede Rate zwischen Kapitalrückzahlung und Zinszahlung aufgeteilt ist. Zu Beginn der Baufinanzierung ist der Zinsanteil hoch und sinkt im Laufe der Zeit zugunsten der Tilgung. Dieser Plan ist essenziell, um die wahren Kosten Ihres Darlehens zu verstehen.
Die Bauzinsen variieren je nach Laufzeit und Kreditnehmerprofil. 2025 liegen die durchschnittlichen Zinsen zwischen 3 % und 4,5 % bei 15 Jahren Zinsbindung. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner, um den genauen Einfluss des Zinssatzes auf Ihre Rate zu berechnen. Der Zinssatz hängt zusätzlich von der Beleihungsquote, der Bonität und der Dauer der Zinsbindung ab. Ein Vergleich mehrerer Banken lohnt sich fast immer: Schon zwei Zehntelpunkte Unterschied machen über zwanzig Jahre mehrere tausend Euro aus.
Die monatliche Kreditrate wird mit der Annuitätenformel berechnet: M = K × z / (1 - (1+z)^-n), wobei K das Kapital, z der Monatszins und n die Anzahl der Monate ist. Unser Simulator berechnet dies in Echtzeit und berücksichtigt die Kreditversicherung.
Die Laufzeit der Baufinanzierung beeinflusst direkt Ihre monatliche Rate und die Gesamtkosten. Ein 10-Jahres-Darlehen kostet weniger Zinsen, erfordert aber höhere Raten. Bei 30 Jahren sind die Raten niedriger, aber die Gesamtkosten steigen erheblich. Sinnvoll ist es, zunächst von der tragbaren Monatsrate auf die Laufzeit zurückzurechnen und erst danach zu prüfen, ob die Gesamtzinsen vertretbar bleiben. Wer die Rate senken will, erhöht besser das Eigenkapital, statt die Laufzeit zu strecken.
Die Kreditversicherung wird von den meisten Banken verlangt. Sie kostet durchschnittlich 0,10 % bis 0,50 % des Darlehensbetrags pro Jahr. Bei einem Darlehen von 300.000 € über 25 Jahre können das 7.500 € bis 37.500 € Zusatzkosten sein. Die Prämie wird je nach Anbieter auf die ursprüngliche oder auf die verbleibende Darlehenssumme berechnet; die zweite Variante wird mit der Zeit deutlich günstiger und sollte beim Angebotsvergleich geprüft werden.
Eine rentable Immobilien-Kapitalanlage beginnt mit einer soliden Finanzierungssimulation. Berechnen Sie Ihre Gesamtrate, vergleichen Sie sie mit der erwarteten Miete und berücksichtigen Sie alle Nebenkosten. Kalkulieren Sie die Monatsrate samt Versicherung gegen die erwartete Kaltmiete und berücksichtigen Sie Hausgeld, Grundsteuer, Instandhaltungsrücklage und Leerstand. Halten Sie zusätzlich eine Reserve von mehreren Monatsmieten bereit, um Mietausfälle und Reparaturen ohne Notverkauf zu überstehen.
Ja, wenn die Bauzinsen seit Abschluss Ihres Darlehens gesunken sind, können Sie eine Umschuldung oder Prolongation vornehmen. Als Faustregel gilt: Ein Zinsunterschied von mindestens 0,5 Punkten und eine Restschuld über 75.000 € machen die Umschuldung lohnenswert. Zu berücksichtigen sind dabei die Vorfälligkeitsentschädigung sowie neue Schätz- und Grundbuchkosten: Erst wenn diese Einmalkosten durch die Ersparnis wieder hereingeholt sind, lohnt sich der Wechsel tatsächlich.
Der jährliche Zinssatz des Darlehens ohne Versicherung und Nebenkosten. Er bildet die Grundlage für die Zinsberechnung.
Effektiver Jahreszins. Er umfasst den Sollzins, die Kreditversicherung und alle Pflichtgebühren – die wahren Kosten Ihrer Baufinanzierung.
Die schrittweise Rückzahlung des Darlehenskapitals. Jede Rate enthält einen Tilgungs- und einen Zinsanteil.
Der Betrag, den Sie ohne Kredit in Ihr Immobilienprojekt einbringen. 10 bis 20 % Eigenkapital helfen, bessere Konditionen zu erhalten.
Das Verhältnis zwischen Kreditbelastung und Einkommen. Banken bevorzugen in der Regel eine Quote unter 35 bis 40 %.
Der Kauf einer Immobilie zur Vermietung. Die Darlehenssimulation hilft, die Nettorendite vor der Investition zu berechnen.
Versicherung, die die Rückzahlung bei Tod, Invalidität oder Arbeitsunfähigkeit absichert. Sie wird von den meisten Kreditgebern verlangt.
Vorzeitige Rückzahlung des Restkapitals. Vorfälligkeitsentschädigungen können je nach Vertrag anfallen.
Zusatzkosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler. Sie betragen insgesamt ca. 7-15 % des Kaufpreises.