Tudo sobre a compra de imovel no Brasil
Comprar um imóvel no Brasil custa o ITBI, imposto municipal cuja alíquota muda de uma cidade para outra, e os emolumentos do cartório: a escritura no tabelionato e o registro no registro de imóveis. O simulador aplica a lei de dez grandes cidades e as tabelas oficiais de 2026 dos cartórios de São Paulo e do Rio de Janeiro.
ITBI: o imposto municipal de transmissao
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é fixado por cada município: de 1 % a 4 % nas dez cidades do simulador. São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Salvador cobram 3 %, Curitiba 2,7 %, Goiânia 2 %, Brasília 2 % e 1 % na primeira transmissão de imóvel novo, Fortaleza 4 % (2 % com pagamento antes da escritura). Várias cidades reduzem a alíquota sobre a parte financiada pelo SFH: em São Paulo, 0,5 % sobre o valor financiado até R$ 120.968, para imóvel de até R$ 725.808. Desde o julgamento do STJ (Tema 1113, 2022), a base é o preço declarado, e não um valor de referência fixado pela prefeitura.
Escritura Publica e Registro de Imoveis
A escritura pública é lavrada no Tabelionato de Notas. Seus emolumentos não são uma porcentagem do preço: seguem uma tabela por faixas fixada por cada estado (em São Paulo, Lei 11.331/2002), e por isso pesam menos quando o preço sobe. Na compra financiada, o contrato do banco tem efeitos de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38) e a escritura é dispensada. O registro de imóveis continua obrigatório: só o registro torna o comprador proprietário. Na primeira aquisição residencial financiada pelo SFH, os emolumentos são reduzidos em 50 % (Lei 6.015/1973, art. 290).
FGTS: usando seu fundo de garantia
O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pode pagar a entrada, amortizar o saldo ou reduzir as prestações de um imóvel residencial. Condições do manual da Caixa em vigor desde dezembro de 2025: 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não, não ter imóvel no município onde trabalha ou mora (nem nos vizinhos ou na região metropolitana), não ter financiamento ativo no SFH e imóvel de valor até o teto do SFH, R$ 2.250.000.
SFH e SFI: os sistemas de financiamento brasileiro
O SFH (Sistema Financeiro da Habitação) rege os financiamentos de imóveis de até R$ 2.250.000 (Resolução CMN 5.255/2025), com custo efetivo limitado a 12 % ao ano (Resolução CMN 4.676, art. 13). Acima disso, o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) empresta a taxas livres. Nos dois casos, o financiamento não pode passar de 80 % do valor do imóvel (Resolução 4.676, art. 6), daí uma entrada de pelo menos 20 %. Só o financiamento pelo SFH dá direito às alíquotas reduzidas de ITBI das cidades que as preveem.
Minha Casa Minha Vida: o programa social
O Minha Casa Minha Vida (MCMV) atende as famílias pela renda bruta mensal: Faixa 1 até R$ 3.200, Faixa 2 até R$ 5.000, Faixa 3 até R$ 9.600 e Faixa 4 até R$ 13.000 (Portaria MCID 333 de 30 de março de 2026). As taxas começam em 4 % ao ano para as rendas mais baixas, com subsídio de até R$ 55.000 e preço limitado, R$ 400.000 na Faixa 3 e R$ 600.000 na Faixa 4. Isenções de ITBI não fazem parte do programa, são decididas por cada município: Belo Horizonte, por exemplo, isenta algumas compras pelo MCMV.
Tabela Price vs SAC: qual amortizacao escolher?
No Brasil, os dois principais sistemas de amortizacao sao a Tabela Price (parcelas fixas) e o SAC (Sistema de Amortizacao Constante, parcelas decrescentes). Com a Tabela Price, as parcelas permanecem iguais durante todo o prazo, mas o custo total de juros e mais alto. Com o SAC, as parcelas sao mais altas no inicio e diminuem progressivamente, pois o capital amortizado e constante. O SAC e geralmente mais vantajoso a longo prazo, pois o custo total dos juros e inferior. A maioria dos bancos brasileiros oferece os dois sistemas.
IPTU: o imposto predial brasileiro
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é o imposto anual sobre o imóvel, fixado por cada município sobre o valor venal. Alíquotas, isenções e desconto à vista variam de cidade para cidade: consulte a página da prefeitura (em São Paulo, a página do IPTU da Secretaria da Fazenda). É um custo recorrente a incluir no orçamento do proprietário.
Comprar no Brasil como estrangeiro
Estrangeiros podem comprar imóveis urbanos no Brasil, desde que obtenham um CPF. A aquisição de terras rurais por estrangeiros é limitada pela Lei 5.709/1971. Financiamento bancário sem residência no Brasil é difícil de obter: muitos compradores estrangeiros pagam à vista ou financiam no país de origem. Os custos da compra (ITBI, cartório) são os mesmos para todos.