Todo sobre la compra de vivienda en España
Comprar una vivienda en España atrae a numerosos compradores internacionales seducidos por el clima, los precios atractivos y la calidad de vida. Comprender los gastos de adquisición – ITP, IVA, notario, registro – es esencial para preparar bien su presupuesto y evitar sorpresas.
ITP: el impuesto principal para comprar segunda mano en España
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) se aplica à la compra de viviendas de segunda mano y varía del 6 al 10% según la comunidad autónoma. Es del 7% en Andalucía, del 10% en Cataluña hasta 600.000 € (del 11 al 13% por encima) y del 6,5% en Canarias. En la Comunidad Valenciana (incluida la Costa Blanca) el tipo es del 9% desde el 1 de junio de 2026 (11% por encima de un millón de euros). Nuestro simulador utiliza un tipo medio del 8%.
IVA y AJD: los impuestos para comprar obra nueva
Para una vivienda de obra nueva en España, el comprador paga el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10% del precio de venta (4% para viviendas de protección oficial). Además, el AJD (Actos Jurídicos Documentados) del 0,5 al 1,5% según la comunidad (1,2% de media). En total, los gastos de una compra de obra nueva ascienden a aproximadamente un 11-12%.
Golden Visa España: invertir y obtener la residencia
El programa de Golden Visa español permite a los inversores no comunitarios obtener un permiso de residencia comprando un inmueble por un valor mínimo de 500.000 €. Este visado es renovable y da acceso al espacio Schengen. Nota: este programa fue modificado en 2024 y puede estar sujeto a nuevas condiciones. Consulte la normativa vigente. Los ciudadanos de la UE no necesitan visado para comprar o residir en España.
Las regiones más populares entre los compradores internacionales
Los compradores internacionales prefieren ciertas regiones de España: la Costa Brava y Cataluña, Barcelona y Madrid, la Costa Blanca (Alicante, Benidorm), la Costa del Sol (Málaga, Marbella), las Islas Baleares (Mallorca, Ibiza) y las Islas Canarias (Tenerife, Gran Canaria). Los precios varían considerablemente: desde 1.500 €/m² en el interior hasta más de 5.000 €/m² en zonas premium.
Fiscalidad de los no residentes en España
Como propietario no residente en España, está sujeto a varios impuestos: el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) – un impuesto fijo del 19% (residentes UE) sobre rentas de alquiler o 24% para no comunitarios, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), y la plusvalía municipal al vender. Incluso sin alquilar, se debe un impuesto sobre la renta imputada (1,1 a 2% del valor catastral).
NIE y procedimiento de compra para extranjeros
Todo comprador extranjero debe obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero), número de identificación fiscal imprescindible para firmar la escritura y abrir una cuenta bancaria en España. El proceso incluye: obtención del NIE, firma del contrato de arras (con señal del 10%), obtención de financiación, y firma de la escritura pública ante el notario. La gestoría desempeña un papel fundamental en la gestión de todos los trámites.
Financiar su compra: hipoteca en España
Los bancos españoles suelen conceder préstamos que cubren el 60 al 70% del valor del inmueble para no residentes (frente al 80% para residentes). Los tipos de interés españoles suelen ser variables (Euribor + diferencial), aunque los tipos fijos ganan popularidad. Prevea una entrada que cubra al menos los gastos de adquisición (10-12% del precio).
Trampas que evitar al comprar en España
Varios riesgos acechan al comprador en España: verificar la ausencia de cargas y deudas mediante la nota simple (extracto del registro), asegurar que todos los permisos urbanísticos están en regla, evitar inmuebles con construcciones ilegales (frecuente en zonas rurales), y verificar la cédula de habitabilidad. Recurra siempre a un abogado independiente para proteger sus intereses.
Hipotecas en España: cómo elegir entre tipo fijo, variable y mixto
El mercado hipotecario español ofrece tres modalidades principales. La hipoteca a tipo fijo garantiza una cuota constante durante toda la vida del préstamo, ideal para quienes buscan estabilidad. La hipoteca variable, referenciada al Euríbor más un diferencial, ofrece cuotas iniciales más bajas pero con riesgo de subida. La hipoteca mixta combina ambas: tipo fijo los primeros años (3 a 10) y variable después. Desde la Ley Hipotecaria de 2019, los gastos de formalización de la hipoteca (notaría, registro, gestoría y IAJD) corren a cargo de la entidad bancaria. Para cambiar de hipoteca, la subrogación permite trasladar el préstamo a otro banco con mejores condiciones, con costes limitados por ley. Es fundamental comparar la TAE (Tasa Anual Equivalente), que incluye todos los gastos asociados, y no solo el tipo de interés nominal. Los comparadores online y los brokers hipotecarios facilitan encontrar las mejores ofertas del mercado.