Todo lo que necesitas saber sobre comprar un inmueble en Mexico
Comprar en México cuesta primero el ISAI, impuesto que fija cada ciudad: no existe una tasa nacional. El simulador aplica las tarifas 2026 de la CDMX, Guadalajara, Zapopan y Cancún, y los derechos del Registro Público de la Propiedad que fija la ley de cada estado.
ISAI: el impuesto de adquisicion inmobiliaria en Mexico
El ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) se calcula según la ley de cada ciudad. En la CDMX, el artículo 113 del Código Fiscal fija una tarifa progresiva, una cuota fija más un factor sobre el excedente, del 1,446 % al 9,018 %: sobre un inmueble de 3.000.000 MXN, el impuesto llega al 5,18 % del precio. En Guadalajara y Zapopan, la tasa marginal va del 2,5 % al 3,5 % (2,85 % efectiva con 3.000.000 MXN). En Cancún (Benito Juárez) la tasa es única: 3 %. La base es el valor más alto entre el precio, el valor catastral y el avalúo: si el avalúo supera el precio, el impuesto es mayor que el del simulador.
La escritura publica: el documento notarial mexicano
La escritura pública se firma ante un notario público, que verifica que no haya gravámenes, calcula y entera los impuestos y luego inscribe la escritura. Sus honorarios siguen el arancel de cada estado, cuya versión 2026 no está publicada en línea de forma utilizable: el simulador toma el 1 % del precio y lo muestra como estimación. Pida siempre un presupuesto al notario.
Registro Publico de la Propiedad
El Registro Público de la Propiedad inscribe compraventas e hipotecas; sin inscripción, la compra no surte efectos frente a terceros. Los derechos son montos fijos: en la CDMX, 25.098 MXN por inscripción (artículo 196 del Código Fiscal, 2505 MXN bajo el umbral de vivienda de interés social), en Guadalajara y Zapopan 4801 MXN por vivienda (Ley de Ingresos de Jalisco 2026), en Cancún 65 UMA, es decir 7625,15 MXN. Una compra con crédito paga una segunda inscripción por la hipoteca. El certificado de libertad de gravamen confirma antes de comprar que el inmueble está libre de cargas.
Infonavit y FOVISSSTE: los creditos de vivienda social
El Infonavit presta a los trabajadores del sector privado con base en sus aportaciones, el FOVISSSTE a los trabajadores del Estado. Ambos pueden combinarse con un crédito bancario (Cofinavit en el caso del Infonavit). Las condiciones dependen del salario y de los puntos acumulados: simúlelas en el sitio del instituto antes de comparar con una oferta bancaria.
Fideicomiso: comprar en zona restringida
La Constitución (artículo 27) prohíbe a los extranjeros adquirir directamente inmuebles en la zona restringida: 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km a lo largo de las costas. Ahí compran mediante un fideicomiso: un banco mexicano tiene la titularidad en beneficio del comprador, que conserva el uso, la renta y la venta, por 50 años renovables (Ley de Inversión Extranjera, artículo 13). El fideicomiso requiere un permiso de la SRE y comisiones bancarias anuales.
Predial: el impuesto predial mexicano
El predial es el impuesto anual a la propiedad, que el municipio calcula sobre el valor catastral. Su tasa y los descuentos por pago anticipado cambian de una ciudad a otra: consulte la tesorería municipal de la ciudad del inmueble.
Credito hipotecario bancario en Mexico
Los bancos mexicanos prestan a tasa fija en pesos, con plazos que varían según la institución. Compare las ofertas con el CAT (Costo Anual Total), indicador obligatorio que incluye intereses, comisiones y seguros, y con los simuladores de la CONDUSEF. El simulador de arriba usa la tasa y el plazo que usted capture.
ISR sobre la ganancia de capital inmobiliaria
Al vender, el ISR grava la ganancia. La venta de la casa habitación está exenta hasta 700.000 UDIS si el vendedor no usó esta exención en los tres años anteriores (LISR, artículo 93). El notario calcula y retiene el impuesto en la venta.