Tout savoir sur l'achat immobilier en Arabie Saoudite
Acheter un bien immobilier en Arabie Saoudite implique des frais spécifiques : la RETT de 5 % (Real Estate Transaction Tax), la commission agent et les frais d'évaluation. Comprendre ces frais vous aide a mieux préparer votre budget, dans le contexte de la Vision 2030 qui transforme le marche immobilier saoudien.
RETT : la taxe de transaction immobilière saoudienne
La RETT (Real Estate Transaction Tax), en arabe ضريبة التصرفات العقارية, est la principale taxe applicable aux transactions immobilières en Arabie Saoudite. Introduite en octobre 2020 pour remplacer la TVA de 15 % sur l'immobilier, elle s'eleve a 5 % du prix de vente. La RETT est due par le vendeur mais est souvent répercutée sur l'acheteur lors de la négociation. Elle s'applique a toutes les transactions immobilières : vente, donation, echange, et même aux contrats de location longue durée de plus de 50 ans. L'enregistrement et le paiement se font via la plateforme Zatca (anciennement GAZT).
Programme Sakani : l'aide au logement saoudien
Le programme Sakani (سكني) est l'initiative phare du ministère du Logement saoudien pour faciliter l'accès à la propriété. Il offre plusieurs avantages : exonération de la RETT pour le premier logement (jusqu'à 1 million SAR), subventions de profit (le gouvernement prend en charge une partie des intérêts du prêt), et accès a des projets de logements subventionnes. Les citoyens saoudiens éligibles peuvent bénéficier d'un financement immobilier subventionne avec un taux réduit. L'inscription se fait via le portail Sakani et l'application mobile. Le programme a permis a des centaines de milliers de familles saoudiennes d'accéder à la propriété.
REDF : le Fonds de Développement Immobilier
Le REDF (Real Estate Development Fund / صندوق التنمية العقارية) est l'organisme gouvernemental saoudien qui finance et subventionne l'accès au logement. Le REDF offre des prêts subventionnes pouvant couvrir jusqu'à 500 000 SAR sans profit (sans intérêt). Les bénéficiaires sont selectionnes selon des critères de revenus, de situation familiale et d'ancienneté dans la liste d'attente. Le REDF travaille en partenariat avec les banques commerciales et les sociétés de financement immobilier pour offrir des solutions combinant prêt subventionne et financement commercial. Le programme couvre l'achat, la construction et même l'auto-construction.
Vision 2030 et l'impact sur l'immobilier
La Vision 2030 du Prince héritier Mohammed bin Salman a profondément transforme le secteur immobilier saoudien. L'objectif est de porter le taux de propriété a 70 % d'ici 2030 (contre 47 % en 2016). Les mega-projets comme NEOM, The Line, Jeddah Tower, et le Red Sea Project attirent des investissements massifs. La reforme réglementaire inclut la création de l'Autorité générale de l'immobilier (REGA), la régularisation du marche locatif via Ejar, et l'ouverture progressive aux investisseurs étrangers. Le marche immobilier de Riyad connaît une croissance exceptionnelle, portée par l'afflux d'entreprises et de résidents.
Propriété étrangère en Arabie Saoudite
Historiquement restrictive, la législation sur la propriété étrangère en Arabie Saoudite evolue rapidement. Les résidents étrangers (titulaires d'un iqama) peuvent acheter un bien immobilier a usage personnel avec l'approbation du ministère de l'Intérieur. Les non-residents peuvent investir dans certaines zones économiques spéciales et les mega-projets (NEOM, Red Sea, etc.). Le régime Premium Residency (résidence premium) permet aux titulaires d'acheter des biens immobiliers résidentiels et commerciaux. Les restrictions s'assouplissent progressivement dans le cadre de la Vision 2030 pour attirer les investissements étrangers.
Wafi : la régulation de la vente sur plan
Wafi (وافي) est le programme de régulation de la vente sur plan (off-plan) en Arabie Saoudite, gere par le ministère du Logement. Il garantit que les projets immobiliers vendus sur plan sont correctement enregistres et surveilles. Les promoteurs doivent obtenir une licence Wafi et déposer les fonds des acheteurs dans des comptes sequestres (escrow). Le programme protege les acheteurs contre les retards de livraison et les défaillances des promoteurs. Il impose des normes de qualité de construction et un calendrier de livraison. L'inscription au portail Wafi est obligatoire pour tout projet de vente sur plan.
Financement immobilier conforme à la Charia
En Arabie Saoudite, la grande majorité des financements immobiliers sont conformes à la Charia (finance islamique). Les principales structures utilisées sont la Murabaha (vente a prix majore : la banque achete le bien et le revend à l'emprunteur avec une marge bénéficiaire), l'Ijara (location avec option d'achat) et la Musharaka Mutanaqisa (copropriété dégressive). Les taux sont exprimes en marge de profit plutôt qu'en "intérêt", mais le coût effectif est comparable. Les banques comme Al Rajhi, SNB et Riyad Bank offrent des financements allant jusqu'à 25 ans avec un apport minimum de 10 a 30 %.
Marche immobilier : Riyad, Jeddah et les villes clés
Le marche immobilier saoudien est domine par Riyad, la capitale, qui connaît une croissance explosive due à l'afflux de sièges sociaux d'entreprises (programme HQ) et à l'expansion démographique. Les prix moyens a Riyad oscillent entre 4 000 et 8 000 SAR/m2 selon le quartier. Jeddah, porte de La Mecque, offre des prix légèrement inférieurs avec un marche dynamique autour du front de mer et du projet Jeddah Tower. La Mecque et Medine ont un marche spécifique lie au tourisme religieux. Les villes nouvelles comme NEOM et King Abdullah Economic City (KAEC) représentent de nouvelles opportunités d'investissement a long terme.