Tout savoir sur les frais de notaire en France
Les frais de notaire constituent un poste de dépense majeur lors d'un achat immobilier. Comprendre leur composition – droits de mutation, émoluments, taxes – vous aide à mieux préparer votre budget et à choisir entre neuf et ancien.
Frais de notaire dans l'ancien : pourquoi 7 à 8 % ?
Lors d'un achat immobilier dans l'ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix du bien. La majeure partie est constituée des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) à hauteur de 6,32 % dans la plupart des départements, reversés au département (5 %), à la commune (1,20 %) et à l'État (2,37 % de la taxe départementale). S'ajoutent les émoluments du notaire, la TVA sur ces émoluments, la contribution de sécurité immobilière et les frais de débours. Pour un bien à 250 000 €, comptez environ 19 000 à 21 000 € de frais.
Frais de notaire dans le neuf : l'avantage VEFA
Acheter dans le neuf – en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou en construction – permet de bénéficier de frais de notaire réduits : environ 2 à 3 % du prix. La taxe de publicité foncière n'est que de 0,715 % contre 6,32 % de droits de mutation dans l'ancien (dans la plupart des départements). Cette différence s'explique par le fait que la TVA à 20 % est déjà intégrée au prix de vente d'un bien neuf. Sur un achat à 250 000 €, l'économie peut dépasser 12 000 € par rapport à l'ancien.
Droits de mutation (DMTO) : la taxe principale
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont la composante la plus importante des frais de notaire. Dans l'ancien, ils se décomposent en : taxe départementale à 5 % (taux appliqué par 88 départements au 1er juin 2026, autorisé du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 par la loi de finances pour 2025), taxe communale à 1,20 %, et un prélèvement pour l'État de 2,37 % de la taxe départementale, soit un total d'environ 6,32 %. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale restent au taux de 4,5 % (total d'environ 5,81 %), comme les acheteurs des départements qui n'ont pas relevé leur taux. Dans le neuf, seule la taxe de publicité foncière à 0,715 % s'applique, car la TVA immobilière a déjà été acquittée par le promoteur.
Émoluments du notaire : le barème réglementé
Les émoluments du notaire sont fixés par l'État selon un barème proportionnel dégressif (arrêté du 28 février 2020) : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, et 0,799 % au-delà. Une TVA de 20 % s'applique sur ces émoluments. Le notaire peut accorder une remise jusqu'à 20 % sur la part des émoluments calculée sur la tranche de prix supérieure à 100 000 €. Ce barème est identique que le bien soit neuf ou ancien.
Contribution de sécurité immobilière
La contribution de sécurité immobilière (anciennement salaire du conservateur des hypothèques) est une taxe de 0,10 % du prix du bien (minimum 15 €). Elle rémunère le service de publicité foncière pour l'enregistrement de la vente et la publication de l'acte. Cette contribution est identique dans le neuf et dans l'ancien et sert à garantir la sécurité juridique de la transaction immobilière.
Frais et débours : les coûts administratifs
Les frais et débours couvrent les dépenses avancées par le notaire pour le compte de l'acheteur : extraits cadastraux, documents d'urbanisme, états hypothécaires, frais de publication, timbres fiscaux et correspondances. Ils représentent un montant forfaitaire d'environ 1 000 à 1 500 €. Ces frais sont identiques que vous achetiez dans le neuf ou l'ancien.
Optimiser le financement de son achat immobilier
Pour optimiser votre achat immobilier en France, prévoyez un apport personnel couvrant au minimum les frais de notaire et les éventuels frais d'agence. Cela vous permet d'emprunter uniquement le prix du bien et d'obtenir un meilleur taux de crédit immobilier. Comparez les offres de plusieurs banques, négociez l'assurance emprunteur grâce à la délégation d'assurance (loi Lemoine), et étudiez les dispositifs d'aide comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour un premier achat dans le neuf.
Frais d'agence immobilière : à la charge de qui ?
Les frais d'agence immobilière représentent généralement 3 à 8 % du prix de vente. Ils sont à la charge de l'acheteur ou du vendeur selon le mandat. Astuce importante : si les honoraires sont à la charge du vendeur, les frais de notaire sont calculés sur le prix net vendeur (hors commission), ce qui réduit la base de calcul des droits de mutation. Une économie non négligeable sur les frais globaux de votre acquisition immobilière.