Tout savoir sur l'achat immobilier au Brésil
Acheter un logement au Brésil coûte l'ITBI, impôt municipal dont le taux change d'une ville à l'autre, puis les émoluments du cartório : l'escritura au tabellion et le registro au registre immobilier. Le simulateur applique la loi de dix grandes villes et les tables officielles 2026 des cartórios de São Paulo et de Rio de Janeiro.
ITBI : la taxe municipale de transfert
L'ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) est fixé par chaque municipalité : de 1 % à 4 % parmi les dix villes du simulateur. São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte et Salvador appliquent 3 %, Curitiba 2,7 %, Goiânia 2 %, Brasília 2 % et 1 % sur la première vente d'un logement neuf, Fortaleza 4 % (2 % si l'impôt est payé avant l'acte). Plusieurs villes réduisent le taux sur la part financée par le SFH : à São Paulo, 0,5 % sur le financement dans la limite de 120 968 R$, pour un bien d'au plus 725 808 R$. Depuis l'arrêt du STJ (Tema 1113, 2022), la base est le prix déclaré, et non une valeur de référence fixée par la mairie.
Escritura Publica et Registro de Imoveis
L'escritura pública est l'acte authentique signé au Tabelionato de Notas. Ses émoluments ne sont pas un pourcentage du prix : ils suivent une table par tranches fixée par chaque État (à São Paulo, loi 11.331/2002), si bien que leur poids baisse quand le prix monte. Quand l'achat est financé, le contrat de la banque a la valeur d'un acte authentique (loi 9.514/1997, art. 38) et l'escritura n'est pas nécessaire. Le registro de imóveis reste obligatoire : seul l'enregistrement au registre rend l'acheteur propriétaire. Pour le premier achat d'un logement financé par le SFH, ses émoluments sont réduits de 50 % (loi 6.015/1973, art. 290).
FGTS : utiliser son fonds de garantie
Le FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) peut financer l'apport, réduire le solde ou les mensualités d'un logement d'habitation. Conditions du manuel de la Caixa en vigueur depuis décembre 2025 : 3 ans de cotisations au FGTS, consécutifs ou non, ne pas posséder de logement dans la commune où l'on travaille ou réside (ni dans les communes voisines ou la région métropolitaine), ne pas avoir de financement SFH en cours, et un bien dont la valeur ne dépasse pas le plafond du SFH, 2 250 000 R$.
SFH et SFI : les systèmes de financement bresilien
Le SFH (Sistema Financeiro da Habitação) encadre les prêts pour des logements d'au plus 2 250 000 R$ (résolution CMN 5.255/2025) : coût effectif plafonné à 12 % par an (résolution CMN 4.676, art. 13). Au-delà, le SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) prête à taux libre. Dans les deux cas, le prêt ne peut pas dépasser 80 % de la valeur du bien (résolution 4.676, art. 6), d'où un apport d'au moins 20 %. Seul le financement SFH ouvre droit aux taux réduits d'ITBI des villes qui en prévoient.
Minha Casa Minha Vida : le programme social
Minha Casa Minha Vida (MCMV) aide les ménages selon leur revenu mensuel brut : Faixa 1 jusqu'à 3 200 R$, Faixa 2 jusqu'à 5 000 R$, Faixa 3 jusqu'à 9 600 R$ et Faixa 4 jusqu'à 13 000 R$ (portaria MCID 333 du 30 mars 2026). Les taux partent de 4 % par an pour les plus bas revenus, avec une subvention pouvant atteindre 55 000 R$ et un prix plafonné, 400 000 R$ en Faixa 3 et 600 000 R$ en Faixa 4. Les exonérations d'ITBI ne relèvent pas du programme mais des communes : Belo Horizonte, par exemple, exonère certains achats MCMV.
Tabela Price vs SAC : quel amortissement choisir ?
Au Brésil, les deux systèmes d'amortissement principaux sont la Tabela Price (mensualités fixes) et le SAC (Sistema de Amortizacao Constante, mensualités dégressives). Avec la Tabela Price, les mensualités restent identiques pendant toute la durée du prêt, mais le coût total en intérêts est plus eleve. Avec le SAC, les mensualités sont plus élevées au début puis diminuent progressivement, car le capital amorti reste constant. Le SAC est généralement plus avantageux a long terme car le coût total des intérêts est inférieur. La plupart des banques bresiliennes proposent les deux systèmes.
IPTU : la taxe foncière bresilienne
L'IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) est la taxe foncière annuelle, fixée par chaque municipalité sur la valeur vénale du bien. Taux, exonérations et remise pour paiement comptant changent d'une ville à l'autre : consultez la page de la prefeitura (à São Paulo, la page IPTU du Secrétariat des finances). C'est un coût récurrent à intégrer dans votre budget de propriétaire.
Acheter au Brésil en tant qu'étranger
Les étrangers peuvent acheter un logement urbain au Brésil, à condition d'obtenir un CPF (numéro fiscal). L'achat de terres rurales par un étranger est encadré par la loi 5.709/1971. Obtenir un financement bancaire sans résidence au Brésil est difficile : beaucoup d'acheteurs étrangers paient comptant ou empruntent dans leur pays. Les frais d'achat (ITBI, cartório) sont les mêmes pour tous.