Simulateur d'achat immobilier a Singapour

Q: Qu'est-ce que le TDSR et comment affecte-t-il mon emprunt ?

Le TDSR (Total Debt Servicing Ratio) limite la totalité de vos obligations de dette a 55 % de vos revenus bruts mensuels. Cela inclut le prêt immobilier, les prêts auto, les cartes de crédit et tout autre emprunt. La banque applique un stress test en ajoutant +2 % au taux actuel pour vérifier votre capacité de remboursement en cas de hausse des taux. Pour les HDB, le MSR (Mortgage Servicing Ratio) limite le prêt immobilier seul a 30 % des revenus.

Q: Un étranger peut-il acheter a Singapour ?

Oui, les étrangers peuvent acheter des condominiums prives et des appartements en copropriété. Cependant, ils sont soumis a un ABSD de 60 % du prix d'achat, ce qui rend l'investissement extrêmement coûteux. Les étrangers ne peuvent pas acheter de HDB flats, ni de landed properties (maisons individuelles) sans autorisation spéciale du Singapore Land Authority. Certains pays ont des accords bilatéraux (ex: USA, Suisse) permettant a leurs ressortissants d'acheter des landed properties sous conditions. Évaluez soigneusement le coût total incluant l'ABSD avant d'investir.

Q: Comment utiliser le CPF pour acheter un bien ?

Le CPF Ordinary Account peut être utilise pour le down payment (au-delà des 5 % en espèces obligatoires), le stamp duty, les frais juridiques et les mensualités du prêt. Pour un HDB, vous pouvez utiliser le CPF sans limite. Pour un bien prive, l'utilisation est plafonnée au Valuation Limit. Attention : lors de la revente, les montants CPF utilises + 2,5 % d'intérêts accumules doivent être rembourses au CPF. C'est le "CPF accrued interest". Consultez le site du CPF Board pour calculer votre montant disponible.

Q: Qu'est-ce que le SSD (Seller's Stamp Duty) ?

Le Seller's Stamp Duty (SSD) est une taxe anti-speculation imposée aux vendeurs qui revendent dans les 3 ans suivant l'achat. Les taux sont : 12 % la 1ere année, 8 % la 2e année, 4 % la 3e année. Au-dela de 3 ans, pas de SSD. Le SSD est calcule sur le prix de vente ou la valeur marchande, le montant le plus eleve étant retenu. Cette mesure vise a décourager la spéculation a court terme. Pour maximiser votre rendement, prévoyez de conserver votre bien au moins 3 ans.

Q: Quelle différence entre HDB loan et bank loan ?

Le HDB loan offre un taux fixe de 2,6 % par an (0,1 % au-dessus du taux CPF OA), un LTV de 80 %, et permet de financer 100 % avec le CPF sans apport en espèces. Le bank loan offre des taux potentiellement plus bas (autour de 3-4 % actuellement) mais variables, un LTV de 75 % avec 5 % d'apport minimum en espèces, et les taux peuvent fluctuer.

Q: Quels sont les coûts récurrents d'un propriétaire a Singapour ?

Les coûts récurrents incluent : la property tax (4-16 % de la valeur locative annuelle pour un bien non occupe, 0-16 % pour la résidence principale avec degressivite), les management fées (charges de copropriété, S$300-800/mois pour un condo), l'assurance (S$200-500/an), et l'entretien. Pour un HDB, les charges (service & conservancy charges) sont de S$50-90/mois. La property tax est calculée par l'IRAS (Inland Revenue Authority of Singapore) sur la Annual Value (valeur locative estimée) du bien.

Calculez le BSD, l'ABSD, les frais juridiques et votre mensualité de prêt selon votre profil (citoyen, PR ou étranger) et le type de bien.

Votre projet ancien

Barèmes 2026

ABSD (ABSD)

Prix du bien1 500 000,00 $SG

Apport personnel375 000,00 $SG (25%)

Frais d'agenceSans agence

Durée du crédit25 ans (300 mois)

Taux d'intérêt3,5 %

Assurance0,34 %

Mensualité totale

6 207,84 $SG

≈ 4k €

dont 332,52 $SG assurance

Frais d'acquisition

48 600,00 $SG

≈ 34k €

3,2% du prix – ABSD – Citoyen 1er bien

Coût du crédit

688 751,47 $SG

≈ 475k €

intérêts + assurance

Coût global

2 237 351,47 $SG

≈ 1.5M €

prix + frais + crédit

Récapitulatif de l'acquisition

Coût de l'acquisition

Prix du bien1 500 000,00 $SG

Frais d'acquisition48 600,00 $SG

Coût total acquisition1 548 600,00 $SG≈ 1.1M €

Financement

Apport personnel375 000,00 $SG

Montant emprunte1 173 600,00 $SG

Intérêts du crédit588 995,47 $SG

Assurance totale99 756,00 $SG

Coût global tout compris2 237 351,47 $SG≈ 1.5M €

Indicateurs clés

Frais / Prix

3,2%

Apport / Prix

25,0%

Emprunt / Prix

78%

Surcoût total

737 351,47 $SG

Analyses graphiques

Répartition du coût global de votre projet immobilier : prix, frais et crédit.

S$2.2M

coût global

Prix du bien (S$1.5M)

Frais d'acquisition (S$49k)

Intérêts crédit (S$589k)

Assurance (S$100k)

Frais d'acquisition détaillés

Ancien (Resale)

Pour un bien ancien a Singapour, {détail}

Poste	Taux / Type	Montant
BSD (Buyer's Stamp Duty) Droit de timbre progressif sur le prix d'achat – obligatoire pour tous	progressif 1-6%	44 600,00 $SG
ABSD (Additional BSD) Droit de timbre supplémentaire – ABSD – Citoyen 1er bien (0%)	0%	0,00 $SG
Frais juridiques (Légal Fées) Honoraires du solicitor pour la transaction immobilière	forfait	3 000,00 $SG
Valuation Fée Évaluation du bien par un evaluateur agree	forfait	500,00 $SG
Stamp Duty Mortgage Droit de timbre sur le montant du prêt hypothécaire (0,4 %, plafonné à S$500)	0,4% (max S$500)	500,00 $SG
Total frais d'acquisition	3,24%	48 600,00 $SG

Tableau d'amortissement

Détail année par année du remboursement

25 ans

Annee	Capital rembourse	Intérêts payes	Total paye	Capital restant
1 Annee 1	29 904,51 $SG	40 599,31 $SG	70 503,82 $SG	1 143 695,49 $SG
2 Annee 2	30 968,12 $SG	39 535,70 $SG	70 503,82 $SG	1 112 727,37 $SG
3 Annee 3	32 069,56 $SG	38 434,25 $SG	70 503,82 $SG	1 080 657,80 $SG
4 Annee 4	33 210,18 $SG	37 293,64 $SG	70 503,82 $SG	1 047 447,62 $SG
5 Annee 5	34 391,37 $SG	36 112,45 $SG	70 503,82 $SG	1 013 056,26 $SG

Comparaison Neuf vs Ancien

Impact du type de bien sur les frais d'acquisition pour un prix de S$1.5M (ABSD – Citoyen 1er bien).

Ancien (Resale)

48 600,00 $SG

3,24% du prix

Neuf (New Launch)

49 100,00 $SG

3,27% du prix

Difference

500,00 $SG

Économie dans le neuf

Le prix affiché n'est pas ce que coûte un achat à Singapour : sur un bien de 1 500 000,00 $SG, les frais d'acquisition ressortent à 48 600,00 $SG, soit 3,2 % du prix. Ils se décomposent en BSD, ABSD, Frais juridiques. Ces sommes se paient comptant, en plus de l'apport, et ne s'empruntent pas : c'est la première mauvaise surprise d'un premier achat, et elle se chiffre souvent en dizaines de milliers. Du côté du financement, au taux de 3,50 %, un crédit sur 25 ans après un apport de 375 000,00 $SG donne une mensualité de 6 207,84 $SG, assurance comprise. Le simulateur ci-dessous recalcule l'ensemble sur votre propre prix, votre apport et votre durée, et le tableau détaille chaque poste de frais ligne à ligne, parce que c'est là que se joue l'essentiel de l'écart entre deux pays, bien plus que dans le taux d'intérêt.

Tout savoir sur l'achat immobilier a Singapour

Acheter un bien immobilier a Singapour implique des taxes élevées : le BSD (Buyer's Stamp Duty), l'ABSD (Additional Buyer's Stamp Duty) et le respect du TDSR (Total Debt Servicing Ratio). Comprendre ces mécanismes est essentiel, que vous soyez citoyen singapourien, résident permanent ou acheteur étranger.

BSD (Buyer's Stamp Duty) : le barème progressif

Le Buyer's Stamp Duty (BSD) est la taxe de base sur tout achat immobilier a Singapour. Il se calcule selon un barème progressif : 1 % sur les premiers S$180 000, puis 2 % sur les S$180 000 suivants, 3 % sur les S$640 000 suivants, 4 % sur les S$500 000 suivants, 5 % sur les S$1 500 000 suivants, et 6 % au-delà de S$3 000 000. Par exemple, pour un bien a S$1 500 000, le BSD s'eleve a environ S$44 600. Le BSD s'applique a tous les acheteurs, quelle que soit leur nationalité ou le nombre de biens détenus. Il est payable dans les 14 jours suivant la signature de l'Option to Purchase (OTP).

ABSD : la surtaxe selon votre profil

L'Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) est une surtaxe qui varie selon votre statut de résidence et le nombre de biens que vous possédez. Depuis avril 2023, les taux sont : 0 % pour un citoyen singapourien achetant son 1er bien, 20 % pour un citoyen achetant son 2e bien, 5 % pour un résident permanent achetant son 1er bien (30 % pour son 2e bien), et 60 % pour un étranger. Ces taux très eleves visent a refroidir le marche et limiter la spéculation. Pour un étranger achetant un bien a S$1 500 000, l'ABSD represente S$900 000, rendant l'investissement très coûteux.

TDSR : le ratio d'endettement obligatoire

Le Total Debt Servicing Ratio (TDSR) est un cadre réglementaire impose par le Monetary Authority of Singapore (MAS). Il limite les mensualités de tous vos prêts (immobilier, voiture, cartes de crédit) a 55 % de vos revenus bruts mensuels. Ce ratio s'applique a tous les achats immobiliers finances par un prêt. Pour les prêts a taux variable, la banque applique un taux de stress test (généralement +2 % au-dessus du taux courant) pour vérifier que vous pouvez toujours rembourser en cas de hausse des taux. Le MSR (Mortgage Servicing Ratio) de 30 % s'applique en plus pour les HDB.

HDB vs Private : deux marches distincts

Singapour a deux marches immobiliers distincts. Les HDB flats (Housing and Development Board) sont des logements publics subventionnes, représentant 80 % du parc immobilier. Seuls les citoyens singapouriens peuvent acheter un HDB neuf (BTO). Les HDB resale sont accessibles aux citoyens et PR. Les prix HDB vont de S$300 000 a S$800 000+. Le marche prive (condominiums, landed properties) est ouvert a tous, y compris les étrangers (avec ABSD). Les condos prives coûtent de S$1M a S$5M+ et les landed properties (maisons individuelles) de S$3M a S$30M+. Les étrangers ne peuvent pas acheter de landed properties sans autorisation spéciale.

Utilisation du CPF pour l'achat immobilier

Le Central Provident Fund (CPF) est le système de sécurité sociale singapourien. Les citoyens et résidents permanents peuvent utiliser leur CPF Ordinary Account (OA) pour financer l'achat d'un bien immobilier : le down payment, les stamp duties, les frais juridiques et les mensualités du prêt. Pour un HDB, vous pouvez utiliser jusqu'à 100 % du CPF OA. Pour un bien prive, le CPF peut couvrir jusqu'au Valuation Limit (valeur d'évaluation du bien). Le CPF OA offre un rendement garanti de 2,5 % par an. Attention : les sommes utilisées doivent être remboursées avec intérêts (2,5 %) lors de la revente du bien.

SSD : la taxe anti-speculation à la revente

Le Seller's Stamp Duty (SSD) est une taxe imposée aux propriétaires qui revendent leur bien dans les 3 premières années suivant l'achat. Les taux sont : 12 % si revente dans la 1ere année, 8 % dans la 2e année, et 4 % dans la 3e année. Au-dela de 3 ans, aucun SSD ne s'applique. Cette mesure vise a décourager la spéculation immobilière a court terme. Le SSD est calcule sur le prix de vente ou la valeur marchande (le plus eleve). Pour les biens industriels, la période est de 3 ans avec des taux de 15 %, 10 % et 5 %. Planifiez votre investissement sur le long terme pour éviter cette taxe.

Le processus d'achat : OTP et completion

L'achat immobilier a Singapour suit un processus structure. Pour un resale, le vendeur émet une Option to Purchase (OTP) après réception d'un option fée (généralement 1 % du prix). L'acheteur a 14 jours pour exercer l'OTP en versant 4 % supplémentaires (soit 5 % au total). Le BSD et l'ABSD doivent être payes dans les 14 jours suivant l'exercice de l'OTP. La completion (transfert final) a lieu généralement 8 a 12 semaines après. Pour un new launch, le schéma de paiement est progressif selon l'avancement de la construction.

Prêt immobilier : LTV et conditions bancaires

A Singapour, le Loan-to-Value (LTV) maximum est de 75 % pour un premier prêt immobilier sans prêt existant, et 45 % pour un deuxième prêt. Si la durée du prêt depasse 30 ans ou si le remboursement s'étend au-delà de 65 ans, le LTV est réduit de 5 %. L'apport minimum de 25 % doit inclure au moins 5 % en espèces (le reste pouvant provenir du CPF). Les taux d'intérêt sont généralement bases sur le SORA (Singapore Overnight Rate Average) + une marge bancaire. Les taux actuels se situent autour de 3,5 % par an. La durée maximale est de 30 ans (ou 35 ans pour les HDB).

Tableau récapitulatif des frais d'acquisition a Singapour

Comparaison détaillée des frais selon le profil de l'acheteur et le type de bien.

Composante	Ancien (Resale)	Neuf (New Launch)	Detail
BSD	1-6% progressif	1-6% progressif	Buyer's Stamp Duty – s'applique a tous les acheteurs
ABSD – Citoyen 1er bien	0%	0%	Pas d'ABSD pour un citoyen achetant son premier bien
ABSD – Citoyen 2e bien	20%	20%	Surtaxe élevée pour les multi-proprietaires
ABSD – PR 1er bien	5%	5%	Résident permanent achetant son premier bien prive (30 % dès le 2e bien)
ABSD – Étranger	60%	60%	Surtaxe dissuasive pour les acheteurs étrangers
Légal Fées	~S$3 000	~S$3 500	Honoraires du solicitor pour la transaction
Valuation Fée	~S$500	~S$500	Évaluation du bien par un evaluateur agree
Stamp Duty Mortgage	0,4%	0,4%	Droit de timbre sur le montant du prêt hypothécaire, plafonné à S$500
Total estime (citoyen 1er bien)	~3-4 %	~3-4 %	Hors ABSD – pourcentage du prix du bien

Les étapes clés d'un achat immobilier a Singapour

In-Principle Approval (IPA)

Obtenez une In-Principle Approval (IPA) auprès d'une banque. C'est l'équivalent d'une pré-approbation de prêt. La banque evalue votre capacité d'emprunt en fonction du TDSR (55 % max), de vos revenus et de votre crédit history. L'IPA est généralement valable 30 jours. Vous pouvez aussi vérifier votre CPF disponible via le site du CPF Board. Un property agent pourra vous accompagner dans vos recherches.

Option to Purchase (OTP)

Après accord sur le prix, le vendeur vous delivre une Option to Purchase (OTP) en echange d'un option fée de 1 %. Vous avez ensuite 14 jours (21 jours pour un HDB) pour exercer cette option en versant 4 % supplémentaires. Pendant ce délai, faites réaliser une valuation du bien et finalisez votre prêt. Le BSD et l'ABSD doivent être payes dans les 14 jours suivant l'exercice de l'OTP.

Completion

La completion (transfert final) a lieu généralement 8 a 12 semaines après l'exercice de l'OTP. Votre solicitor coordonne le transfert : paiement du solde, enregistrement du titre auprès du Singapore Land Authority (SLA), et remise des clés. Le stamp duty on mortgage est paye a ce moment. Pour un new launch, le schéma de paiement est progressif (progressive payment scheme) selon l'avancement de la construction.

Questions frequentes sur l'achat immobilier a Singapour

Qu'est-ce que le TDSR et comment affecte-t-il mon emprunt ?

Le TDSR (Total Debt Servicing Ratio) limite la totalité de vos obligations de dette a 55 % de vos revenus bruts mensuels. Cela inclut le prêt immobilier, les prêts auto, les cartes de crédit et tout autre emprunt. La banque applique un stress test en ajoutant +2 % au taux actuel pour vérifier votre capacité de remboursement en cas de hausse des taux. Pour les HDB, le MSR (Mortgage Servicing Ratio) limite le prêt immobilier seul a 30 % des revenus.

Un étranger peut-il acheter a Singapour ?

Oui, les étrangers peuvent acheter des condominiums prives et des appartements en copropriété. Cependant, ils sont soumis a un ABSD de 60 % du prix d'achat, ce qui rend l'investissement extrêmement coûteux. Les étrangers ne peuvent pas acheter de HDB flats, ni de landed properties (maisons individuelles) sans autorisation spéciale du Singapore Land Authority. Certains pays ont des accords bilatéraux (ex: USA, Suisse) permettant a leurs ressortissants d'acheter des landed properties sous conditions. Évaluez soigneusement le coût total incluant l'ABSD avant d'investir.

Comment utiliser le CPF pour acheter un bien ?

Le CPF Ordinary Account peut être utilise pour le down payment (au-delà des 5 % en espèces obligatoires), le stamp duty, les frais juridiques et les mensualités du prêt. Pour un HDB, vous pouvez utiliser le CPF sans limite. Pour un bien prive, l'utilisation est plafonnée au Valuation Limit. Attention : lors de la revente, les montants CPF utilises + 2,5 % d'intérêts accumules doivent être rembourses au CPF. C'est le "CPF accrued interest". Consultez le site du CPF Board pour calculer votre montant disponible.

Qu'est-ce que le SSD (Seller's Stamp Duty) ?

Le Seller's Stamp Duty (SSD) est une taxe anti-speculation imposée aux vendeurs qui revendent dans les 3 ans suivant l'achat. Les taux sont : 12 % la 1ere année, 8 % la 2e année, 4 % la 3e année. Au-dela de 3 ans, pas de SSD. Le SSD est calcule sur le prix de vente ou la valeur marchande, le montant le plus eleve étant retenu. Cette mesure vise a décourager la spéculation a court terme. Pour maximiser votre rendement, prévoyez de conserver votre bien au moins 3 ans.

Quelle différence entre HDB loan et bank loan ?

Le HDB loan offre un taux fixe de 2,6 % par an (0,1 % au-dessus du taux CPF OA), un LTV de 80 %, et permet de financer 100 % avec le CPF sans apport en espèces. Le bank loan offre des taux potentiellement plus bas (autour de 3-4 % actuellement) mais variables, un LTV de 75 % avec 5 % d'apport minimum en espèces, et les taux peuvent fluctuer.

Quels sont les coûts récurrents d'un propriétaire a Singapour ?

Les coûts récurrents incluent : la property tax (4-16 % de la valeur locative annuelle pour un bien non occupe, 0-16 % pour la résidence principale avec degressivite), les management fées (charges de copropriété, S$300-800/mois pour un condo), l'assurance (S$200-500/an), et l'entretien. Pour un HDB, les charges (service & conservancy charges) sont de S$50-90/mois. La property tax est calculée par l'IRAS (Inland Revenue Authority of Singapore) sur la Annual Value (valeur locative estimée) du bien.

Lexique de l'immobilier singapourien

BSD (Buyer's Stamp Duty)

Taxe de base sur l'achat immobilier, progressive de 1 a 6 %. S'applique a tous les acheteurs, quelle que soit leur nationalité. Payable dans les 14 jours suivant l'exercice de l'OTP.

ABSD (Additional BSD)

Surtaxe variant de 0 a 60 % selon le profil de l'acheteur (citoyen, PR, étranger) et le nombre de biens détenus. Mesure de refroidissement du marche.

TDSR (Total Debt Servicing Ratio)

Ratio d'endettement maximum de 55 % des revenus bruts mensuels. Regle prudentielle imposée par le MAS pour tous les prêts immobiliers a Singapour.

HDB (Housing Development Board)

Organisme public de logement. Les HDB flats représentent 80 % du parc immobilier singapourien. Accessibles principalement aux citoyens (BTO neuf) et PR (resale).

CPF (Central Provident Fund)

Système de sécurité sociale singapourien. Le compte Ordinary Account (OA) peut être utilise pour le down payment, le stamp duty et les mensualités du prêt immobilier.

OTP (Option to Purchase)

Document accorde par le vendeur à l'acheteur, lui donnant l'option exclusive d'acheter le bien pendant 14 jours (21 jours pour un HDB). Option fée de 1 % du prix.

SSD (Seller's Stamp Duty)

Taxe anti-speculation à la revente : 12 % si revente dans l'année, 8 % la 2e année, 4 % la 3e année. Aucun SSD au-delà de 3 ans de détention.

LTV (Loan-to-Value)

Ratio pret/valeur du bien. Maximum 75 % pour un premier prêt sans prêt existant. Réduit a 45 % pour un deuxième prêt. 5 % minimum d'apport en espèces obligatoire.

SORA (Singapore Overnight Rate Average)

Taux interbancaire de référence a Singapour, remplaçant le SIBOR. Les prêts immobiliers a taux variable sont généralement indexes sur le SORA + une marge bancaire.