Tout savoir sur l'achat immobilier en Espagne
Acheter un bien immobilier en Espagne attire de nombreux Français séduits par le climat, les prix attractifs et la qualité de vie. Comprendre les frais d'acquisition – ITP, IVA, notaire, registre – est essentiel pour bien préparer votre budget et éviter les mauvaises surprises.
ITP : la taxe principale pour un achat d'occasion en Espagne
L'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) est l'équivalent espagnol des droits de mutation français. Cet impôt s'applique lors de l'achat d'un bien d'occasion (segunda mano) et varie de 6 à 10 % selon la communauté autonome. Il est de 7 % en Andalousie, de 10 % en Catalogne jusqu'à 600 000 € (11 à 13 % au-delà) et de 6,5 % aux Canaries. En Communauté valencienne (incluant la Costa Blanca), le taux est de 9 % depuis le 1er juin 2026 (11 % au-delà d'un million d'euros). Notre simulateur utilise un taux moyen de 8 %.
IVA et AJD : les taxes pour un achat neuf (obra nueva)
Pour un bien neuf en Espagne (obra nueva), l'acheteur ne paie pas l'ITP mais l'IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) à 10 % du prix de vente (4 % pour les logements de protection officielle). S'y ajoute l'AJD (Actos Jurídicos Documentados), une taxe sur les actes juridiques de 0,5 à 1,5 % selon la région (1,2 % en moyenne). Au total, les frais d'un achat neuf s'élèvent à environ 11 à 12 %, soit plus cher que dans l'occasion en termes de taxes pures.
Golden Visa Espagne : investir et obtenir la résidence
Le programme de Golden Visa espagnol permet aux investisseurs non-européens d'obtenir un permis de résidence en achetant un bien immobilier d'une valeur minimale de 500 000 €. Ce visa est renouvelable et donne accès à l'espace Schengen. Note : ce programme a été modifié en 2024 et pourrait être soumis à de nouvelles conditions. Vérifiez les règles en vigueur. Pour les citoyens français (UE), aucun visa n'est requis pour acheter ou résider en Espagne.
Les régions les plus prisées par les Français
Les Français privilégient certaines régions d'Espagne pour leur achat immobilier : la Costa Brava et la Catalogne (proximité géographique), Barcelone et Madrid (métropoles dynamiques), la Costa Blanca (Alicante, Bénidorm), la Costa del Sol (Malaga, Marbella), les Îles Baléares (Majorque, Ibiza) et les Îles Canaries (Ténérife, Grande Canarie). Les prix varient considérablement : de 1 500 €/m² dans l'arrière-pays à plus de 5 000 €/m² dans les zones premium.
Fiscalité des non-résidents en Espagne
En tant que non-résident propriétaire en Espagne, vous êtes soumis à plusieurs impôts : l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) – un impôt forfaitaire de 19 % (résidents UE) sur les revenus locatifs ou 24 % pour les non-UE, l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – équivalent de la taxe foncière française, et la plusvalía municipal lors de la revente. Même sans louer, un impôt sur le revenu imputé (1,1 à 2 % de la valeur cadastrale) est dû.
NIE et procédure d'achat pour un étranger
Tout acheteur étranger doit obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero), numéro d'identification fiscal indispensable pour signer l'acte d'achat et ouvrir un compte bancaire en Espagne. La procédure se déroule en plusieurs étapes : obtention du NIE, signature du contrato de arras (compromis, avec acompte de 10 %), obtention du financement, puis signature de l'escritura pública (acte notarié) devant le notario. Le rôle de la gestoría est central pour gérer toutes les démarches administratives.
Financer son achat : crédit immobilier en Espagne
Les banques espagnoles accordent généralement un prêt couvrant 60 à 70 % de la valeur du bien pour les non-résidents (contre 80 % pour les résidents). Vous pouvez aussi financer votre achat via une banque française en utilisant un bien en France comme garantie. Les taux d'intérêt espagnols sont souvent variables (Euribor + marge), mais les taux fixes gagnent en popularité. Prévoyez un apport couvrant au minimum les frais d'acquisition (10-12 % du prix).
Pièges à éviter lors d'un achat en Espagne
Plusieurs pièges guettent l'acheteur français en Espagne : vérifier l'absence de charges et dettes sur le bien via la nota simple (extrait du registre), s'assurer que toutes les autorisations d'urbanisme sont en règle, éviter les biens avec des constructions illégales (fréquent en zone rurale), et vérifier la cédula de habitabilidad (certificat d'habitabilité). Faites toujours appel à un avocat indépendant (abogado) pour protéger vos intérêts.
Différences de l'ITP selon les communautés autonomes
L'ITP varie significativement d'une communauté autonome à l'autre. La Catalogne applique 10 % jusqu'à 600 000 €, puis 11 %, 12 % et 13 % par tranches au-delà (barème en vigueur depuis le 27 juin 2025), avec un taux réduit de 5 % pour les 35 ans ou moins sous certaines conditions de revenus. L'Andalousie applique un taux unique de 7 % depuis octobre 2021, quel que soit le prix. Madrid reste compétitive avec un taux unique de 6 %. Les Îles Baléares appliquent une échelle progressive allant de 8 à 13 % selon la tranche de prix. Aux Canaries, l'ITP est de 6,5 %. La Communauté valencienne est passée de 10 % à 9 % le 1er juin 2026. Vérifiez toujours le taux en vigueur dans votre communauté avant de budgéter votre achat.
Résidence fiscale et convention franco-espagnole
La question de la résidence fiscale est cruciale pour les Français qui achètent en Espagne. Si vous passez plus de 183 jours par an sur le territoire espagnol, vous devenez résident fiscal espagnol et devez déclarer vos revenus mondiaux à l'Agencia Tributaria. La convention fiscale franco-espagnole de 1995 évite la double imposition, mais il convient de planifier votre situation avec un asesor fiscal (conseiller fiscal). Le régime de Beckham Law permet aux expatriés qualifiés de bénéficier d'un taux forfaitaire de 24 % pendant six ans sur les revenus espagnols, sans taxation des revenus étrangers. Cette optimisation fiscale peut représenter une économie substantielle pour les cadres relocalisés.