Tout savoir sur l'achat immobilier aux Émirats Arabes Unis
Acheter un bien immobilier aux Émirats Arabes Unis (Dubai, Abu Dhabi) implique des frais spécifiques : le DLD fée de 4 %, la commission agent, les frais de NOC et de trustée. Comprendre ces frais vous aide a mieux préparer votre budget, que vous soyez résident aux EAU ou investisseur étranger bénéficiant du régime freehold.
DLD Fée : la taxe de transfert de Dubai Land Department
Le DLD fée (Dubai Land Department fée) est la principale taxe de transfert immobilier aux Émirats Arabes Unis. Il s'eleve a 4 % du prix d'achat et est paye au moment du transfert de propriété. Ce frais est généralement partage a parts egales entre l'acheteur et le vendeur (2 % chacun), mais cette répartition est négociable. Le DLD fée s'applique aussi bien aux biens freehold qu'aux baux emphyteotiques. Pour les achats off-plan, le système Oqood gere l'enregistrement provisoire avec des frais similaires.
RERA et la régulation du marche immobilier
La RERA (Real Estate Regulatory Authority) est l'organisme de régulation du marche immobilier de Dubai, rattache au DLD. La RERA encadre les activités des promoteurs, des agents immobiliers et des sociétés de gestion. Tout agent doit être titulaire d'une carte RERA (broker ID) pour exercer légalement. La RERA fixe également les règles d'augmentation des loyers via l'indice RERA et gere les comptes escrow des projets off-plan pour protéger les acheteurs. Vérifiez toujours le numéro RERA de votre agent avant de signer.
Freehold vs Leasehold : quel régime de propriété ?
Aux EAU, les étrangers peuvent acheter en pleine propriété (freehold) dans des zones désignées. A Dubai, les principales zones freehold incluent Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, JBR, Business Bay et Dubai Hills. En freehold, vous êtes propriétaire du bien et du terrain a perpétuité. Le leasehold (bail emphyteotique) accorde un droit d'usage pour 30 a 99 ans, souvent dans les zones non-freehold. A Abu Dhabi, les zones d'investissement désignées (comme Saadiyat Island, Yas Island, Al Reem Island) offrent le freehold aux étrangers depuis 2019.
Golden Visa : investir et résider aux EAU
Le programme Golden Visa des EAU accorde un visa de résidence de 10 ans aux investisseurs immobiliers. Pour en bénéficier, il faut acheter un bien d'une valeur minimale de 2 millions AED (environ 545 000 USD). Ce visa est renouvelable, ne nécessite pas de sponsor local et permet de parrainer votre famille. L'investissement peut être dans un seul bien ou plusieurs, prêt hypothécaire inclus a condition que le montant paye soit d'au moins 2 millions AED. Le Golden Visa donne accès à l'Emirates ID, au système bancaire local et aux facilites de résidence sans obligation de présence continue.
Oqood : l'enregistrement des achats off-plan
Oqood est le système d'enregistrement des contrats de vente off-plan (sur plan) du Dubai Land Department. Lors d'un achat off-plan, le contrat de vente est enregistre via le système Oqood qui garantit les droits de l'acheteur avant la livraison du bien. Les frais Oqood s'élèvent a 4 % du prix d'achat plus des frais administratifs. Une fois le bien livre, l'enregistrement Oqood est converti en un titre de propriété (title deed) définitif auprès du DLD. L'enregistrement Oqood protege l'acheteur en cas de défaillance du promoteur.
DEWA et les charges de copropriété (service charges)
Les propriétaires aux EAU doivent prévoir les coûts récurrents. Le dépôt DEWA (Dubai Electricity and Water Authority) est de 2 000 AED pour un appartement et 4 000 AED pour une villa. Les service charges (charges de copropriété) varient de 10 a 40 AED par pied carre par an selon le standing de l'immeuble et les aménités (piscine, gym, sécurité, parking). En moyenne, pour un appartement de 1 000 pieds carres, comptez 15 000 a 25 000 AED par an. Ces charges couvrent l'entretien des parties communes, la climatisation centrale (dans certains immeubles) et les services de gestion.
Mortgage aux EAU : conditions pour résidents et non-residents
Les banques aux EAU offrent des prêts hypothécaires (mortgage) aux résidents et non-residents. Pour les résidents, l'apport minimum est de 20 % pour un premier bien (jusqu'à 5M AED) et 30 % au-delà. Pour les non-residents, l'apport minimum est de 20 a 25 %. La durée maximale est de 25 ans et le prêt ne peut pas dépasser l'age de 65 ans pour les salaries et 70 ans pour les indépendants. Le taux est généralement variable, base sur l'EIBOR (Emirates Interbank Offered Rate) plus une marge de 1 a 2 %. Il existe aussi des taux fixes pour 1 a 5 ans.
Fiscalité immobilière aux EAU : 0 % d'impôt sur le revenu
L'un des principaux avantages d'investir aux Émirats Arabes Unis est l'absence d'impôt sur le revenu, y compris sur les revenus locatifs et les plus-values immobilières. Il n'y a pas de taxe foncière annuelle a proprement parler, mais les propriétaires paient des municipality fées de 5 % du loyer annuel (ajoutées à la facture DEWA) s'ils louent leur bien. Pour les biens en résidence principale, une housing fée de 5 % de la valeur locative estimée s'applique. La TVA de 5 % ne s'applique pas aux ventes immobilières résidentielles mais s'applique aux propriétés commerciales.