Tout savoir sur l'achat immobilier au Mexique
Acheter au Mexique coûte d'abord l'ISAI, impôt fixé par chaque ville : il n'existe pas de taux national. Le simulateur applique les barèmes 2026 de la CDMX, de Guadalajara, de Zapopan et de Cancún, et les droits du Registro Público de la Propiedad fixés par la loi de chaque État.
ISAI : l'impôt d'acquisition immobilière au Mexique
L'ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) se calcule selon la loi de la ville. En CDMX, l'article 113 du Código Fiscal fixe un barème progressif, une cuota fija plus un facteur sur l'excédent, de 1,446 % à 9,018 % : sur un bien de 3 000 000 $MX, l'impôt atteint 5,18 % du prix. À Guadalajara et à Zapopan, le taux marginal va de 2,5 % à 3,5 % (2,85 % effectif à 3 000 000 $MX). À Cancún (Benito Juárez), le taux est unique : 3 %. La base est la plus haute valeur entre le prix, la valeur cadastrale et l'avalúo : si l'expertise dépasse le prix, l'impôt est plus élevé que celui du simulateur.
L'escritura publica : l'acte notarié mexicain
L'escritura pública est l'acte signé devant un notario público, qui vérifie l'absence de charges, calcule et collecte les impôts, puis fait inscrire l'acte au registre. Ses honoraires suivent l'arancel de chaque État, dont la version 2026 n'est pas publiée en ligne de façon exploitable : le simulateur retient 1 % du prix et l'affiche comme estimation. Demandez toujours un devis au notaire.
Registro Publico de la Propiedad
Le Registro Público de la Propiedad inscrit les ventes et les hypothèques ; sans inscription, l'achat n'est pas opposable aux tiers. Les droits sont des montants fixes : en CDMX, 25 098 $MX par inscription (article 196 du Código Fiscal, 2 505 $MX sous le seuil du logement social), à Guadalajara et Zapopan 4 801 $MX pour un logement (loi de revenus de Jalisco 2026), à Cancún 65 UMA, soit 7 625,15 $MX. Un achat financé paie une seconde inscription pour l'hypothèque. Le certificado de libertad de gravamen confirme avant l'achat que le bien est libre de charges.
Infonavit et FOVISSSTE : les crédits sociaux
L'Infonavit prête aux salariés du secteur privé à partir de leurs cotisations, le FOVISSSTE aux agents de l'État. Les deux peuvent se combiner avec un prêt bancaire (Cofinavit pour l'Infonavit). Les conditions dépendent du salaire et des points accumulés : simulez-les sur le site de l'institut avant de comparer avec une offre bancaire.
Fideicomiso : acheter en zone restreinte
La Constitution (article 27) interdit aux étrangers d'acquérir directement un bien dans la zone restreinte : 100 km le long des frontières et 50 km le long des côtes. Ils y achètent par un fideicomiso : une banque mexicaine détient le titre au profit de l'acheteur, qui garde l'usage, la location et la revente, pour 50 ans renouvelables (Ley de Inversión Extranjera, article 13). Le fideicomiso exige un permis du ministère des Affaires étrangères (SRE) et des frais bancaires annuels.
Predial : la taxe foncière mexicaine
Le predial est la taxe foncière annuelle, calculée par la municipalité sur la valeur cadastrale. Son taux et les remises pour paiement anticipé changent d'une ville à l'autre : consultez la trésorerie municipale de la ville du bien.
Crédit hypothécaire bancaire au Mexique
Les banques mexicaines prêtent à taux fixe en pesos, sur des durées qui varient selon l'établissement. Comparez les offres avec le CAT (Costo Anual Total), indicateur obligatoire qui inclut intérêts, commissions et assurances, et avec les simulateurs de la CONDUSEF. Le simulateur ci-dessus prend le taux et la durée que vous saisissez.
ISR sur la plus-value immobilière
À la revente, l'ISR (impôt sur le revenu) frappe la plus-value. La vente de la résidence principale est exonérée jusqu'à 700 000 UDIS si le vendeur n'a pas utilisé cette exonération dans les trois années précédentes (LISR, article 93). Le notaire calcule et retient l'impôt au moment de la vente.