Tout savoir sur l'achat immobilier au Portugal
Acheter un bien immobilier au Portugal attire de plus en plus de Français séduits par le climat, la qualité de vie, la gastronomie et les prix encore accessibles. Comprendre les frais d'acquisition – IMT, Imposto de Selo, notário, registo – est essentiel pour bien préparer votre budget et mener à bien votre projet.
IMT : l'impôt progressif sur les transmissions immobilières
L'IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) est la principale taxe lors d'un achat immobilier au Portugal. Contrairement aux droits de mutation français à taux fixe, l'IMT est progressif : de 0 % pour les biens jusqu'à 106 346 € (résidence principale) à 8 % pour les montants élevés. Pour une résidence secondaire, il n'y a pas de tranche exonérée : les taux vont de 1 à 8 %, puis taux unique de 6 % ou 7,5 %. L'IMT est calculé sur la valeur la plus élevée entre le prix de vente et la Valor Patrimonial Tributário (VPT) inscrite au cadastre.
Imposto de Selo : le droit de timbre portugais
L'Imposto de Selo est un droit de timbre fixe de 0,8 % sur la valeur de la transaction immobilière. Ce taux est identique que le bien soit neuf ou ancien, résidence principale ou secondaire. Il s'ajoute à l'IMT et est payé par l'acheteur au moment de la signature de l'escritura (acte notarié). Un Imposto de Selo supplémentaire de 0,6 % s'applique sur le montant du crédit immobilier si vous empruntez auprès d'une banque portugaise.
NHR et fiscalité avantageuse pour les résidents
Le régime des Résidents Non Habituels (RNH) a été un atout majeur du Portugal pour attirer les expatriés, offrant un taux d'imposition forfaitaire de 20 % sur les revenus professionnels et des exonérations sur les revenus étrangers pendant 10 ans. Note : ce régime a été modifié fin 2023 et remplacé par un nouveau régime d'incitations fiscales. Vérifiez les conditions actuelles. Le Portugal reste néanmoins attractif fiscalement pour les retraités et professionnels avec le nouveau régime.
Le Golden Visa portugais : investir et résider
Le Golden Visa portugais permettait aux investisseurs non-européens d'obtenir un titre de séjour via l'achat immobilier. Depuis 2023, l'investissement immobilier direct n'est plus éligible au Golden Visa. Les options restantes incluent l'investissement dans des fonds d'investissement (min. 500 000 €), la création d'entreprise (min. 10 emplois) ou le transfert de capitaux (min. 1,5 M€). Pour les citoyens français (UE), aucun visa n'est nécessaire pour acheter ou résider au Portugal.
Les régions les plus prisées par les Français
Les Français se concentrent principalement sur Lisbonne (3 000-6 000 €/m²) et sa périphérie (Cascais, Estoril, Sintra), l'Algarve (Lagos, Faro, Albufeira) pour le climat et les plages, Porto et sa région (2 000-4 000 €/m²) pour son charme et ses prix plus accessibles, et la Costa de Prata (Nazaré, Péniche) prisée des surfeurs. L'Alentejo offre les prix les plus bas (800-1 500 €/m²) et un cadre rural authentique. Madère et les Açores attirent les amoureux de nature.
Financement : le crédito habitação portugais
Le crédito habitação est le crédit immobilier portugais. Les banques portugaises comme Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP et Novo Banco financent jusqu'à 80 % de la valeur pour les résidents et 60-70 % pour les non-résidents. Les taux sont souvent variables, indexés sur l'Euribor + spread (marge de 1 à 2 %). La durée maximale est de 40 ans (pour les emprunteurs de moins de 30 ans) ou 37 ans (30-35 ans). Vous pouvez aussi emprunter en France avec une garantie sur un bien français.
La procédure d'achat : du CPCV à l'escritura
L'achat au Portugal se déroule en plusieurs étapes : obtention du NIF (Número de Identificação Fiscal), signature du CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) – l'équivalent du compromis de vente – avec versement d'un sinal (acompte) de 10 à 30 %, puis signature de l'escritura pública de compra e venda (acte notarié) devant le notário. Le registo predial (inscription au registre foncier) finalise le transfert de propriété.
Pièges à éviter lors d'un achat au Portugal
Plusieurs écueils guettent l'acheteur français au Portugal : vérifier la licença de utilização (permis d'habitation), s'assurer que la caderneta predial (fiche cadastrale) est à jour, contrôler la certidão predial (certificat du registre foncier) pour détecter les charges et hypothèques, vérifier la conformité des travaux et extensions. Attention aux biens en propriedade horizontal (copropriété) : vérifiez les charges de condomínio. Un advogado (avocat) indépendant est vivement recommandé pour sécuriser votre achat.
IMI : la taxe foncière annuelle portugaise
L'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) est la taxe foncière annuelle que tout propriétaire doit payer au Portugal. Son taux varie de 0,3 % à 0,45 % de la VPT (Valor Patrimonial Tributário), fixé par chaque municipalité. Les biens neufs bénéficient d'une exonération temporaire de 3 ans pour les résidences principales dont la VPT ne dépasse pas 125 000 €. Le paiement s'effectue en une, deux ou trois fois selon le montant (une seule fois si inférieur à 100 €, deux fois entre 100 et 500 €, trois fois au-delà). Pour les patrimoines importants (VPT cumulée supérieure à 600 000 €), l'AIMI (Adicional ao IMI) s'ajoute à un taux de 0,7 % à 1,5 % selon le statut du propriétaire (personne physique ou morale).