Simulateur d'achat immobilier en Chine

Q: Qu'est-ce que la 契税 et comment est-elle calculée ?

La 契税 (deed tax) est une taxe sur le transfert de propriété immobilière.Le taux dépend du nombre de biens détenus par le ménage et de la surface du logement.Pour un premier logement de 140 m² ou moins, le taux est de 1 %, et de 1,5 % au-delà.Pour un deuxième logement, il est de 1 % jusqu'à 140 m² et de 2 % au-delà (règle nationale depuis le 1er décembre 2024).À partir du troisième bien, le taux est de 3 à 5 % selon la province.

Q: Qu'est-ce que le prêt du fonds provident (公积金贷款) ?

Le prêt du fonds provident (公积金贷款) est un prêt immobilier à taux préférentiel financé par le Housing Provident Fund.Le taux est actuellement de 3,1 % pour un prêt de plus de 5 ans (contre ~4,2 % pour un prêt commercial).Pour en bénéficier, vous devez avoir cotisé au fonds pendant au moins 6 à 12 mois consécutifs.

Q: Un étranger peut-il acheter un bien en Chine ?

Oui, sous conditions strictes. Un étranger travaillant en Chine depuis plus d'un an peut acheter un seul bien immobilier à usage personnel (non investissement). Les conditions incluent : un permis de travail valide, une preuve d'emploi et de résidence d'au moins un an, et le respect des restrictions locales. L'acheteur étranger ne peut pas acheter à titre spéculatif. Obtenir un prêt immobilier en tant qu'étranger est plus difficile : les banques exigent généralement un apport plus élevé (40-50 %) et des documents supplémentaires.

Q: Que signifie le bail de 70 ans sur le terrain ?

En Chine, la terre appartient à l'État.Lorsque vous achetez un bien, vous acquérez un droit d'usage du sol (土地使用权) pour 70 ans (logement résidentiel).À l'expiration du bail, celui-ci est automatiquement renouvelé selon le Code civil chinois de 2021.À l'échéance, la loi prévoit un renouvellement automatique, mais le montant de la redevance à acquitter n'est toujours pas fixé au niveau national : sur un bien ancien, mieux vaut faire préciser ce point dans le contrat.

Q: Quel est l'apport minimum pour acheter en Chine ?

L'apport minimum (首付) varie selon la ville et le nombre de biens.Pour un premier bien, l'apport minimum est généralement de 30 % (réduit à 20 % dans certaines villes depuis 2024 pour relancer le marché).Pour un deuxième bien, l'apport minimum est de 40 à 70 % selon la ville (Pékin et Shanghai exigent davantage).

Q: Y a-t-il une taxe sur la plus-value immobilière en Chine ?

Oui, la 增值税 (zengzhishui, TVA) de 5,3 % s'applique si le bien est revendu dans les 2 premières années suivant l'achat (5 ans dans certaines villes comme Pékin et Shanghai).Au-delà de cette période, le bien en est exempté (sauf exceptions).

Calculez la 契税 (deed tax), les frais d'agence, le fonds de maintenance et votre mensualité de prêt selon que le bien soit existant ou neuf.

Votre projet ancien (二手房)

Barèmes 2026

Type de propriété (契税)

Prix du bien3 000 000,00 CNY

Apport personnel900 000,00 CNY (30%)

Frais d'agence (中介费)2,0% (60 000,00 CNY)

Durée du crédit30 ans (360 mois)

Taux d'intérêt4,2 %

Assurance0,34 %

Mensualité totale

11 376,95 CNY

≈ 1k €

dont 623,07 CNY assurance

Frais d'acquisition

99 080,00 CNY

≈ 13k €

3,3% du prix – Ancien (二手房)

Coût du crédit

1 896 622,55 CNY

≈ 247k €

intérêts + assurance

Coût global

4 995 702,55 CNY

≈ 649k €

prix + frais + crédit

Récapitulatif de l'acquisition

Coût de l'acquisition

Prix du bien3 000 000,00 CNY

Frais d'acquisition99 080,00 CNY

Coût total acquisition3 099 080,00 CNY≈ 403k €

Financement

Apport personnel900 000,00 CNY

Montant emprunté2 199 080,00 CNY

Intérêts du crédit1 672 316,39 CNY

Assurance totale224 306,16 CNY

Coût global tout compris4 995 702,55 CNY≈ 649k €

Indicateurs clés

Frais / Prix

3,3%

Apport / Prix

30,0%

Emprunt / Prix

73%

Surcoût total

1 995 702,55 CNY

Analyses graphiques

Répartition du coût global de votre projet immobilier : prix, frais et crédit.

¥5.0M

coût global

Prix du bien (¥3.0M)

Frais d'acquisition (¥99k)

Intérêts crédit (¥1.7M)

Assurance (¥224k)

Frais d'acquisition détaillés

Ancien (二手房)

Pour un bien ancien (二手房) en Chine, {détail}

Poste	Taux / Type	Montant
契税 (Deed Tax / Qishui) Taxe sur le transfert de propriété – 1er bien ≤ 140m² (契税 1%)	1%	30 000,00 CNY
中介费 (Commission agence / Zhongjie) Commission de l'agent immobilier – négociable	2,0%	60 000,00 CNY
公证费 (Notary Fée / Gongzheng Fei) Frais de notarisation du contrat de vente	0,3%	9 000,00 CNY
登记费 (Frais d'enregistrement / Dengji) Enregistrement du titre de propriété au bureau foncier	forfait	80,00 CNY
Total frais d'acquisition	3,30%	99 080,00 CNY

Tableau d'amortissement

Détail année par année du remboursement

30 ans

Année	Capital remboursé	Intérêts payés	Total payé	Capital restant
1 Année 1	37 399,68 CNY	91 646,87 CNY	129 046,55 CNY	2 161 680,32 CNY
2 Année 2	39 001,06 CNY	90 045,49 CNY	129 046,55 CNY	2 122 679,26 CNY
3 Année 3	40 671,01 CNY	88 375,54 CNY	129 046,55 CNY	2 082 008,25 CNY
4 Année 4	42 412,46 CNY	86 634,09 CNY	129 046,55 CNY	2 039 595,79 CNY
5 Année 5	44 228,48 CNY	84 818,07 CNY	129 046,55 CNY	1 995 367,32 CNY

Comparaison Neuf vs Ancien

Impact du type de bien sur les frais d'acquisition pour un prix de ¥3.0M.

Ancien (二手房)

99 080,00 CNY

3,30% du prix

Neuf (新房)

159 080,00 CNY

5,30% du prix

Différence

60 000,00 CNY

Surcoût neuf (维修基金)

Le prix affiché n'est pas ce que coûte un achat en Chine : sur un bien de 3 000 000,00 CNY, les frais d'acquisition ressortent à 99 080,00 CNY, soit 3,3 % du prix. Ils se décomposent en 契税, 中介费, 维修基金. Ces sommes se paient comptant, en plus de l'apport, et ne s'empruntent pas : c'est la première mauvaise surprise d'un premier achat, et elle se chiffre souvent en dizaines de milliers. Du côté du financement, au taux de 4,20 %, un crédit sur 30 ans après un apport de 900 000,00 CNY donne une mensualité de 11 376,95 CNY, assurance comprise. Le simulateur ci-dessous recalcule l'ensemble sur votre propre prix, votre apport et votre durée, et le tableau détaille chaque poste de frais ligne à ligne, parce que c'est là que se joue l'essentiel de l'écart entre deux pays, bien plus que dans le taux d'intérêt.

Tout savoir sur l'achat immobilier en Chine

Acheter un bien immobilier en Chine implique des frais spécifiques : la 契税 (deed tax), les 中介费 (frais d'agence), le 维修基金 (fonds de maintenance) et les restrictions d'achat (限购). Comprendre le système chinois est essentiel, que vous soyez citoyen chinois, résident ou investisseur étranger.

契税 (Deed Tax) : la taxe de transfert de propriété

La 契税 (qishui) est la principale taxe sur l'achat immobilier en Chine. Son taux varie selon le nombre de biens possédés et la surface du logement. Depuis le 1er décembre 2024 (avis 2024 n° 16 du ministère des Finances), un logement unique de 140 m² ou moins est taxé à 1 %, et à 1,5 % au-delà de 140 m². Un deuxième logement est taxé à 1 % jusqu'à 140 m² et à 2 % au-delà, y compris à Pékin, Shanghai, Canton et Shenzhen. À partir du troisième bien, le taux légal de 3 à 5 % fixé par la province s'applique. À noter que dans les villes soumises à des restrictions d'achat (限购), l'achat d'un troisième bien est souvent impossible. La deed tax est payée lors de l'enregistrement du titre de propriété.

中介费 (Commission d'agence) : les frais de l'intermédiaire

La 中介费 (zhongjie fei) est la commission versée à l'agent immobilier. En Chine, elle s'élève généralement à 1 à 3 % du prix d'achat, partagée entre l'acheteur et le vendeur selon les négociations. Les grandes agences comme Lianjia (贝壳), Zhongyuan et Centaline pratiquent des taux autour de 2 %. Depuis les réformes de 2023, certaines villes ont imposé un plafonnement des commissions. Il est possible de négocier, surtout dans un marché calme. Pour un achat dans le neuf directement auprès du promoteur, il n'y a généralement pas de frais d'agence.

维修基金 (Fonds de maintenance) : obligatoire pour le neuf

Le 维修基金 (weixiu jijin) est un fonds de maintenance obligatoire pour tout achat d'un bien neuf en Chine. Il finance les réparations majeures des parties communes (ascenseurs, toiture, canalisations, façades). Le taux est généralement de 2 à 3 % du prix d'achat, payable en une seule fois avant la livraison. Ce fonds est géré par le comité de copropriété ou le bureau local du logement. Pour un bien ancien, le fonds a déjà été versé par le propriétaire précédent et se transmet automatiquement au nouvel acheteur. Ce fonds ne peut être utilisé que pour des réparations approuvées par les 2/3 des copropriétaires.

限购 (Restrictions d'achat) : le système de quotas

Le système de 限购 (xiangou) impose des restrictions sur le nombre de biens immobiliers qu'un ménage peut acheter dans une ville donnée. À Pékin, Shanghai et Shenzhen, les familles locales (avec hukou) peuvent acheter 2 biens maximum, les célibataires 1 seul bien. Les résidents sans hukou local doivent justifier de 5 ans de contributions sociales ou d'impôts consécutifs. Depuis 2023-2024, de nombreuses villes de second et troisième rang ont assoupli ou supprimé les restrictions pour relancer le marché. Les étrangers qui travaillent en Chine depuis plus d'un an peuvent acheter un seul bien pour usage personnel.

公积金贷款 (Prêt du fonds provident) : le prêt subventionné

Le 公积金贷款 (gongjijin daikuan) est un prêt immobilier subventionné financé par le Housing Provident Fund (住房公积金). Les employés et employeurs cotisent chacun 5 à 12 % du salaire dans ce fonds. Le taux d'intérêt du prêt provident est très avantageux : 3,1 % pour un prêt de plus de 5 ans (contre 4,2 % pour un prêt commercial). Le plafond du prêt varie par ville : 1 200 000 CNY à Pékin, 1 200 000 CNY à Shanghai, 900 000 CNY à Shenzhen. Au-delà de ce plafond, un prêt mixte (provident + commercial) est possible. C'est l'option la plus avantageuse pour les salariés cotisant au fonds.

Le système du Hukou et son impact immobilier

Le 户口 (hukou) est le système d'enregistrement des ménages en Chine. Votre hukou détermine votre lieu d'attache administrative et impacte directement votre capacité à acheter un bien immobilier. Dans les grandes villes soumises aux restrictions (限购), avoir un hukou local facilite l'achat : moins de conditions à remplir, possibilité d'acheter un deuxième bien. Sans hukou local, il faut généralement justifier de plusieurs années de cotisations sociales. Le hukou influence aussi l'accès au prêt du fonds provident (公积金贷款) et aux aides à l'achat. Depuis 2024, la Chine assouplit progressivement les restrictions liées au hukou dans les villes moyennes.

Prêt immobilier en Chine : taux et conditions

Les prêts immobiliers en Chine sont réglementés par la PBOC (People's Bank of China). L'apport minimum est de 30 % pour un premier bien (20 % dans certaines villes depuis 2024) et 40-70 % pour un deuxième bien selon la ville. Le taux de référence est le LPR (Loan Prime Rate) à 5 ans, actuellement à 3,95 %. Les banques ajoutent une marge (positive ou négative) au LPR. Les taux sont révisés annuellement ou mensuellement selon le contrat. La durée maximale est de 30 ans et le remboursement doit se terminer avant 65-70 ans (selon les banques). Deux modes de remboursement existent : annuités constantes (等额本息) et capital constant (等额本金).

Droits de propriété : le bail de 70 ans

En Chine, la terre appartient à l'État. Les propriétaires acquièrent un droit d'usage du sol (土地使用权) pour une durée déterminée : 70 ans pour un logement résidentiel, 50 ans pour un usage mixte, et 40 ans pour un usage commercial. Que se passe-t-il à l'expiration ? Selon la loi sur les droits réels de 2007 et les pratiques actuelles, le bail est automatiquement renouvelé. Le Code civil de 2021 confirme le renouvellement automatique pour les logements résidentiels. Les frais de renouvellement ne sont pas encore clairement définis mais devraient rester modestes. En pratique, aucun bail de 70 ans n'a encore expiré (les premiers datent des années 1990).

Tableau récapitulatif des frais d'acquisition en Chine

Comparaison détaillée de chaque composante des frais entre un achat dans l'ancien (二手房) et dans le neuf (新房) en Chine.

Composante	Ancien (二手房)	Neuf (新房)	Détail
契税 (Deed Tax)	1-3%	1-3%	Varie selon le nombre de biens et la surface du logement
中介费 (Commission agence)	1-3%	0% (direct promoteur)	Négociable. Généralement 2% pour les grandes agences
维修基金 (Fonds maintenance)	-	2-3%	Fonds obligatoire pour les biens neufs – entretien parties communes
公证费 (Notary Fée)	~0,3%	~0,3%	Frais de notarisation du contrat de vente
登记费 (Frais d'enregistrement)	~¥80	~¥80	Enregistrement du titre au bureau foncier local
增值税 (TVA – si < 2 ans)	5,3%	-	Taxe sur la plus-value si le bien est détenu depuis moins de 2 ans
Total estimé	~3-6 %	~3-5 %	Pourcentage du prix du bien (hors TVA et impôt sur plus-value)

Les étapes clés d'un achat immobilier en Chine

Vérification d'éligibilité (购房资格审核)

Vérifiez d'abord votre éligibilité à l'achat (购房资格) selon les règles de la ville ciblée : hukou, nombre de biens détenus, années de cotisations sociales. Obtenez une pré-approbation de prêt auprès de votre banque ou du fonds provident (公积金). Déterminez votre budget incluant l'apport minimum (30 %) et les frais annexes. Les agents immobiliers peuvent vous aider à constituer le dossier d'éligibilité.

Signature et acompte (签约定金)

Après accord sur le prix, versez un acompte (定金) généralement de 1 à 3 % du prix. Signez le contrat de vente (购房合同) et versez l'apport (首付) dans les délais convenus. Pour un bien neuf, le contrat est signé avec le promoteur. Pour un ancien, la transaction passe souvent par un compte séquestre (资金监管) pour sécuriser les fonds. Soumettez votre demande de prêt à la banque avec le contrat signé.

Transfert et enregistrement (过户登记)

Le transfert de propriété (过户) se fait au bureau foncier local (不动产登记中心). Vous payez la 契税 et les frais d'enregistrement. Le nouveau certificat de propriété (不动产证) est émis à votre nom, généralement sous 7 à 15 jours ouvrables. Pour un bien neuf, la livraison (交房) se fait après la complétion de la construction et l'obtention du permis d'habitation. Les clés vous sont remises après inspection du bien et signature du procès-verbal de livraison.

Questions fréquentes sur l'achat immobilier en Chine

Qu'est-ce que la 契税 et comment est-elle calculée ?

La 契税 (deed tax) est une taxe sur le transfert de propriété immobilière.Le taux dépend du nombre de biens détenus par le ménage et de la surface du logement.Pour un premier logement de 140 m² ou moins, le taux est de 1 %, et de 1,5 % au-delà.Pour un deuxième logement, il est de 1 % jusqu'à 140 m² et de 2 % au-delà (règle nationale depuis le 1er décembre 2024).À partir du troisième bien, le taux est de 3 à 5 % selon la province.

Qu'est-ce que le prêt du fonds provident (公积金贷款) ?

Le prêt du fonds provident (公积金贷款) est un prêt immobilier à taux préférentiel financé par le Housing Provident Fund.Le taux est actuellement de 3,1 % pour un prêt de plus de 5 ans (contre ~4,2 % pour un prêt commercial).Pour en bénéficier, vous devez avoir cotisé au fonds pendant au moins 6 à 12 mois consécutifs.

Un étranger peut-il acheter un bien en Chine ?

Oui, sous conditions strictes. Un étranger travaillant en Chine depuis plus d'un an peut acheter un seul bien immobilier à usage personnel (non investissement). Les conditions incluent : un permis de travail valide, une preuve d'emploi et de résidence d'au moins un an, et le respect des restrictions locales. L'acheteur étranger ne peut pas acheter à titre spéculatif. Obtenir un prêt immobilier en tant qu'étranger est plus difficile : les banques exigent généralement un apport plus élevé (40-50 %) et des documents supplémentaires.

Que signifie le bail de 70 ans sur le terrain ?

En Chine, la terre appartient à l'État.Lorsque vous achetez un bien, vous acquérez un droit d'usage du sol (土地使用权) pour 70 ans (logement résidentiel).À l'expiration du bail, celui-ci est automatiquement renouvelé selon le Code civil chinois de 2021.À l'échéance, la loi prévoit un renouvellement automatique, mais le montant de la redevance à acquitter n'est toujours pas fixé au niveau national : sur un bien ancien, mieux vaut faire préciser ce point dans le contrat.

Quel est l'apport minimum pour acheter en Chine ?

L'apport minimum (首付) varie selon la ville et le nombre de biens.Pour un premier bien, l'apport minimum est généralement de 30 % (réduit à 20 % dans certaines villes depuis 2024 pour relancer le marché).Pour un deuxième bien, l'apport minimum est de 40 à 70 % selon la ville (Pékin et Shanghai exigent davantage).

Y a-t-il une taxe sur la plus-value immobilière en Chine ?

Oui, la 增值税 (zengzhishui, TVA) de 5,3 % s'applique si le bien est revendu dans les 2 premières années suivant l'achat (5 ans dans certaines villes comme Pékin et Shanghai).Au-delà de cette période, le bien en est exempté (sauf exceptions).

Lexique de l'immobilier chinois

契税 (Deed Tax / Qishui)

Taxe sur le transfert de propriété immobilière, de 1 à 3 % selon le nombre de biens et la surface. Principale taxe à l'achat en Chine.

中介费 (Commission agence / Zhongjie)

Commission de l'agent immobilier, généralement 1 à 3 % du prix. Négociable. Pas de frais d'agence pour un achat neuf directement auprès du promoteur.

维修基金 (Fonds de maintenance / Weixiu Jijin)

Fonds de maintenance obligatoire pour les biens neufs, 2-3 % du prix. Finance les réparations majeures des parties communes du bâtiment.

限购 (Restrictions d'achat / Xiangou)

Système de quotas limitant le nombre de biens achetables par ménage dans les grandes villes. Dépend du hukou, du nombre de biens et des cotisations sociales.

公积金贷款 (Prêt provident / Gongjijin Daikuan)

Prêt immobilier à taux réduit (3,1 %) financé par le Housing Provident Fund. Plafonné selon la ville. L'option la plus avantageuse pour les salariés cotisants.

户口 (Hukou)

Système d'enregistrement des ménages déterminant le lieu d'attache administratif. Impacte l'éligibilité à l'achat, l'accès aux écoles et aux services publics locaux.

LPR (Loan Prime Rate)

Taux d'intérêt de référence pour les prêts immobiliers en Chine, fixé mensuellement par la PBOC. Le LPR à 5 ans est actuellement à 3,95 %. Les banques ajoutent une marge au LPR.

土地使用权 (Droit d'usage du sol)

Droit d'utiliser un terrain pour une durée de 70 ans (logement résidentiel). Le terrain reste propriété de l'État. Le bail est automatiquement renouvelé à l'expiration.

不动产证 (Certificat de propriété)

Certificat officiel de propriété immobilière délivré par le bureau foncier local. Document unique combinant le titre de propriété du bâtiment et le droit d'usage du sol.