Durchschnittszinsen neuer Hypotheken im August 2026 (SNB), Verlauf 5 und 10 Jahre seit 2020, Einfluss der SNB und Analyse: jetzt finanzieren oder warten?
In der Schweiz wählt man zwischen einer Festhypothek mit fester Laufzeit und einer SARON-Hypothek, die am Schweizer Geldmarktzins hängt. Im August 2026 verzeichnete die Schweizerische Nationalbank für Neugeschäfte durchschnittlich 1,19 % für SARON-Hypotheken, 1,51 % für 2 Jahre fest, 1,76 % für 5 Jahre fest, 2,03 % für 10 Jahre fest und 2,34 % für 15 Jahre fest; die klassische variable Hypothek lag bei 2,79 %. Der SNB-Leitzins liegt seit dem 20. Juni 2025 bei 0 %. Bei CHF 800 000 kosten allein die Zinsen rund CHF 1 170 im Monat zu 1,76 % und CHF 790 zu 1,19 %, vor der Pflichtamortisation der zweiten Hypothek. Die Tabelle unten zeigt diese Durchschnittswerte mit Quelle und Monat der Daten.
10 Jahre fest
2,03 %
August 2026, SNB
SARON-Hypothek
1,19 %
August 2026, SNB
SNB-Leitzins
0 %
Seit dem 20. Juni 2025
5 Jahre fest
1,76 %
August 2026, SNB
Durchschnittliche Zinssätze für Neugeschäfte nach Produkt (Schweizerische Nationalbank, data.snb.ch, Cube zikrepro, August 2026). Monatsrate und Kosten zur Orientierung über 25 Jahre.
| Typ | Durchschnittszins |
|---|---|
SARON-Hypothek | 1,19 % |
2 Jahre fest | 1,51 % |
5 Jahre fest | 1,76 % |
10 Jahre fest | 2,03 % |
15 Jahre fest | 2,34 % |
Variable Hypothek | 2,79 % |
Halbjahresdurchschnitte der 5- und 10-jährigen Festhypotheken im Neugeschäft (SNB); 2. HJ 2026: Juli und August. Die gestrichelte Linie zeigt den SNB-Leitzins am Periodenende.
Nach dem Höchststand 2023 senkte die SNB ihren Leitzins bis Juni 2025 auf 0 %; die Festzinsen stabilisierten sich und steigen 2026 mit den langfristigen Zinsen leicht an.
Jede Entscheidung der Schweizerischen Nationalbank (SNB) beeinflusst die Hypothekenzinsen mit einer Verzögerung von 1 bis 3 Monaten. Die SNB war 2024 Vorreiterin bei den Zinssenkungen.
Die SNB hält ihren Leitzins bei -0,75 %. Neue 10-jährige Festhypotheken kosten im ersten Halbjahr durchschnittlich 1,28 % (SNB). Der Immobilienmarkt bleibt trotz Covid dynamisch.
SNB-Leitzins weiterhin bei -0,75 %. Die 5-jährige Festhypothek erreicht im August 2021 mit 1,06 % ihren Tiefstwert. Der Immobilienmarkt boomt, die Wohnungsknappheit verschärft sich.
Die SNB erhöht den Leitzins im Juni 2022 auf -0,25 %, verlässt im September die Negativzinsen (0,50 %) und erreicht im Dezember 1,00 %. Die 10-jährige Festhypothek steigt im September 2022 auf 3,29 %. Der Schock ist heftig, aber der Markt hält stand.
Der SNB-Leitzins erreicht im Juni 2023 1,75 %. Die 5-jährige Festhypothek gipfelt im März bei 3,04 %, danach sinken die Festzinsen (2,77 % im Schnitt für 10 Jahre im zweiten Halbjahr), während die SARON-Hypothek im September auf 2,74 % steigt. Die Preise fallen nicht.
Die SNB senkt ab März 2024, vor der EZB und der Fed: Vier Senkungen bringen den Leitzins von 1,75 % auf 0,50 % im Dezember 2024. Die 10-jährige Festhypothek sinkt im zweiten Halbjahr auf durchschnittlich 1,90 %.
Die SNB senkt den Leitzins im März auf 0,25 % und im Juni 2025 auf 0 %. Die SARON-Hypothek sinkt im zweiten Halbjahr auf 1,14 %, 10-jährige Festhypotheken bleiben nahe 1,9 %. Der Wettbewerb zwischen UBS, Raiffeisen und den Kantonalbanken verschärft sich.
Der Leitzins bleibt bei 0 %. Festhypotheken steigen mit den langfristigen Zinsen leicht: im August 2026 1,76 % für 5 Jahre und 2,03 % für 10 Jahre, gegenüber 1,51 % und 1,87 % ein Jahr zuvor; SARON-Hypotheken bleiben bei rund 1,2 % (SNB).
Für einen Haushalt, der CHF 4 950 im Monat aufbringen kann: möglicher Hypothekarbetrag je nach Zinssatz bei 25 Jahren Rückzahlung (Richtwert, ohne Tragbarkeitsrechnung mit 5 %).
2,79 %
1.068.281 CHF
2,34 %
1.123.464 CHF
+55.183 CHF
2,03 %
1.163.839 CHF
+95.558 CHF
1,76 %
1.200.676 CHF
+132.395 CHF
1,19 %
1.283.928 CHF
+215.647 CHF
Analyse basierend auf der SNB-Politik, der Schweizer Inflation und den Fundamentaldaten des Schweizer Immobilienmarktes.
SARON-Hypothek günstig
Neue SARON-Hypotheken kosteten im August 2026 durchschnittlich 1,19 % (SNB). Seit der SNB-Leitzins im Juni 2025 auf 0 % gesunken ist, profitieren variable Hypotheken direkt. Für Käufer, die später auf eine Festhypothek wechseln wollen, ist die SARON-Hypothek ein günstiger Einstieg.
Säule 3a für den Eigenheimkauf nutzen
Der Vorbezug der 3. Säule für Wohneigentum ist alle 5 Jahre möglich und bringt gleich doppelte Vorteile: Das Kapital fliesst direkt in die Finanzierung, und die Kapitalauszahlungssteuer ist deutlich tiefer als die reguläre Einkommenssteuer. Zusätzlich sinkt durch die höhere Hypothek der steuerbare Eigenmietwert effektiv. Eine Strategie, die viele Schweizer Eigenheimkäufer systematisch nutzen.
Pensionskasse als Eigenkapital
Der WEF-Vorbezug (Wohneigentumsförderung) oder die Verpfändung der 2. Säule ermöglicht es, bis zu 50 % des obligatorischen Teils für den Eigenheimerwerb einzusetzen. Bis Alter 50 ist der gesamte Betrag verfügbar, danach gelten Einschränkungen. Die Verpfändung hat den Vorteil, dass die Vorsorgedeckung vollständig erhalten bleibt – ein wichtiger Punkt bei der Finanzierungsplanung.
Hypothekarzinsabzug
Schuldzinsen sind vom steuerbaren Einkommen voll abzugsfähig. Viele Schweizer Eigentümer behalten deshalb bewusst eine hohe Hypothek, statt sie zu amortisieren. Bei einem Grenzsteuersatz von 30-40 % (je nach Kanton) und einem 10-jährigen Festzins von 2,03 % (August 2026) liegt der effektive Zins nach Steuern bei rund 1,2-1,4 %. Diese Steueroptimierung ist ein zentraler Bestandteil der Schweizer Eigenheimfinanzierung.
Stabile Wertsteigerung
Schweizer Wohneigentum hat in den letzten 10 Jahren durchschnittlich 3-5 % pro Jahr an Wert gewonnen. Anders als in vielen europäischen Märkten gab es keinen Crash, dank der strengen Regulierung (Tragbarkeit, Amortisationspflicht, Lex Weber). Die strukturelle Wohnungsknappheit – Nettozuwanderung von +80 000 Personen jährlich bei zu wenig Neubau – stützt die Preise langfristig.
Tragbarkeitsrechnung bei 5 %
Die Banken kalkulieren nicht mit dem tatsächlichen Hypothekarzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von 5 %. Dazu kommen 1 % Nebenkosten und die Amortisation. Diese Summe darf 33 % des Bruttohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Für eine Wohnung von CHF 900 000 braucht man ein Haushaltseinkommen von rund CHF 160 000 – eine hohe Schwelle, die viele Schweizer Familien vom Kauf ausschliesst.
Eigenmietwert-Besteuerung
Theoretische Mieteinnahmen werden als Einkommen besteuert, auch wenn man selbst in der Liegenschaft wohnt. Das Stimmvolk hat am 28. September 2025 der Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstgenutztes Wohneigentum zugestimmt; der Zeitpunkt des Inkrafttretens steht noch nicht fest. Bis dahin bleibt der Eigenmietwert ein realer Kostenfaktor.
20 % Eigenkapital erforderlich
Mindestens 10 % müssen aus nicht-gebundenen Mitteln stammen (Ersparnisse, Erbvorbezug, Schenkung) – die 2. Säule allein reicht nicht. Bei Kaufpreisen ab CHF 800 000 bedeutet das mindestens CHF 160 000 an Eigenkapital. Für junge Käufer ohne Erbschaft ist das oft die grösste Hürde, auch wenn Säule 3a und Pensionskasse ergänzend eingesetzt werden können.
Amortisationspflicht
Die 2. Hypothek (Belehnung über 65 %) muss innert 15 Jahren vollständig amortisiert werden. Das bedeutet bei einer Wohnung von CHF 900 000 und 80 % Belehnung eine jährliche Amortisation von CHF 9 000 zusätzlich zu den Hypothekarzinsen. Diese Pflichtamortisation wird bei der Tragbarkeitsrechnung einbezogen und erhöht die monatliche Belastung deutlich über den reinen Zinssatz hinaus.
Für Schweizer Erstkäufer: Die Zinsen sind 2026 tief: 1,19 % für SARON und 2,03 % für 10 Jahre fest im August (SNB). Nutzen Sie Säule 3a und Pensionskasse strategisch für das Eigenkapital, und prüfen Sie die SARON-Hypothek als günstigen Einstieg mit Option auf spätere Fixierung. Die Tragbarkeitsrechnung bei 5 % bleibt die grösste Hürde – holen Sie Offerten von mindestens 3 Anbietern ein (Kantonalbank, Raiffeisen, Online-Anbieter).
Für bestehende Eigentümer: Die Hypothekar-Erneuerung ist eine Chance. Forward-Hypotheken sichern die aktuellen Konditionen bis 24 Monate im Voraus. Prüfen Sie auch einen Bankenwechsel – die Ersparnis beträgt oft 0,10-0,30 Prozentpunkte, was über 10 Jahre Tausende von Franken ausmacht.
Im August 2026 verzeichnete die SNB für neue Hypotheken durchschnittlich 1,19 % für SARON-Hypotheken, 1,76 % für 5 Jahre fest, 2,03 % für 10 Jahre fest und 2,34 % für 15 Jahre fest. Profile mit starkem Eigenkapital und tiefer Belehnung erhalten tiefere Zinsen. Vergleichen Sie unbedingt mehrere Anbieter.
SARON (1,19 % im August 2026) ist günstiger als die Festhypothek (2,03 % für 10 Jahre), birgt aber das Risiko steigender Zinsen. Die Festhypothek bietet Planungssicherheit für die gesamte Laufzeit. Eine Mischstrategie (50/50) diversifiziert das Risiko.
Ja, der Vorbezug der Säule 3a für selbstbewohntes Wohneigentum ist alle 5 Jahre möglich. Der Betrag wird zum reduzierten Kapitalauszahlungstarif besteuert (je nach Kanton 3-8 %). Eine Rückzahlung ist freiwillig und steuerlich wieder abzugsfähig. Tipp: Mehrere 3a-Konten führen und gestaffelt beziehen, um die Steuerprogression zu brechen.
Die Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zins von 5 % (nicht dem aktuellen Marktzins) plus 1 % Nebenkosten plus Amortisation der 2. Hypothek. Diese Gesamtbelastung darf maximal 33 % des Bruttohaushaltseinkommens betragen. Für eine Eigentumswohnung von CHF 900 000 mit 20 % Eigenkapital brauchen Sie ein Haushaltseinkommen von rund CHF 160 000 – deutlich mehr als die reale Belastung bei 2,03 % Zins (10 Jahre fest, August 2026).
Ja: Das Stimmvolk hat am 28. September 2025 der Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstbewohntes Wohneigentum zugestimmt, bei gleichzeitigem Wegfall des Schuldzinsabzugs. Für Zweitwohnungen bleibt das alte System bestehen. Der Zeitpunkt des Inkrafttretens steht noch nicht fest. Für Neufinanzierungen bedeutet das: Aktuell noch vom Schuldzinsabzug profitieren, aber die Reform einplanen.
Es gibt keinen universellen Sieger – die beste Hypothek hängt von Kanton, Profil und Strategie ab. Vergleichsportale wie Comparis, MoneyPark und Hypoplus zeigen tagesaktuelle Konditionen. Generell: Kantonalbanken (ZKB, BEKB, LUKB) sind in ihrem Stammkanton stark, Raiffeisen ist ländlich oft am günstigsten, und UBS bietet Paketlösungen mit Private Banking. Online-Anbieter wie Valuu oder key4 unterbieten oft die Filialbanken.
20 % des Verkehrspreises, davon mindestens 10 % aus Eigenmitteln (Ersparnisse, Erbvorbezug, Schenkung). Die restlichen 10 % können aus der 2. Säule (WEF-Vorbezug oder Verpfändung) stammen. Beispiel: Wohnung CHF 900 000 = CHF 180 000 Eigenkapital, davon CHF 90 000 nicht aus Vorsorge. Für junge Käufer ist der Erbvorbezug ein häufig genutzter Weg, die Eigenkapitalhürde zu überwinden.
3 bis 6 Monate vor Ablauf der Festhypothek Offerten bei mindestens 3 Anbietern einholen. Eine Forward-Hypothek kann die aktuellen Konditionen bis zu 24 Monate im Voraus sichern (Aufschlag 0,05-0,15 Pp.). Ein Bankenwechsel ist einfacher als viele denken und spart oft 0,10-0,30 Prozentpunkte. Bei einer Hypothek von CHF 600 000 bedeutet das CHF 600-1 800 Ersparnis pro Jahr.
Die Hypothekarzinsen in der Schweiz sind 2026 tief: Nachdem die SNB ihren Leitzins von 1,75 % bis Juni 2025 auf 0 % gesenkt hat, kosteten neue SARON-Hypotheken im August 2026 durchschnittlich 1,19 % und Festhypotheken über 10 Jahre 2,03 % (SNB). Für Schweizer Eigenheimkäufer stellen sich konkrete Fragen: SARON oder Festhypothek? Wie nutze ich Säule 3a und Pensionskasse optimal? Wie optimiere ich die Tragbarkeitsrechnung? Dieser Leitfaden gibt praxisnahe Antworten für den Schweizer Markt.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat ihren Leitzins ab März 2024 in sechs Schritten von 1,75 % auf 0 % (Juni 2025) gesenkt und war damit Vorreiterin vor der EZB und der Fed. Seither ist der Leitzins unverändert. Für den Hypothekarmarkt bedeutet das: SARON-Hypotheken profitieren direkt, Festhypotheken folgen den langfristigen Zinsen. 2026 sind diese leicht gestiegen: Die 5-jährige Festhypothek kostete im August 1,76 % gegenüber 1,51 % ein Jahr zuvor (SNB).
Der SARON (Swiss Average Rate Overnight) folgt dem SNB-Leitzins von 0 %; mit der Bankmarge kosteten neue SARON-Hypotheken im August 2026 durchschnittlich 1,19 %. Die Festhypothek 10 Jahre kostete 2,03 % (SNB). Der Spread von rund 0,8 Prozentpunkten ist der Preis für 10 Jahre Planungssicherheit. Eine Mischstrategie (z.B. CHF 400 000 SARON + CHF 300 000 Festhypothek 10 Jahre) diversifiziert das Zinsrisiko und ermöglicht es, von tiefen Kurzfristzinsen zu profitieren, ohne das gesamte Volumen dem Zinsänderungsrisiko auszusetzen.
Die Eigenkapitalanforderung von 20 % ist für viele Schweizer Käufer die grösste Hürde – bei einem Kaufpreis von CHF 900 000 sind das CHF 180 000. Die Vorsorge bietet wichtige Lösungen: Säule 3a kann alle 5 Jahre für Wohneigentum vorbezogen werden, die Kapitalauszahlungssteuer beträgt je nach Kanton 3-8 %. Die Pensionskasse (2. Säule) erlaubt einen WEF-Vorbezug von bis zu 50 % des obligatorischen Teils (bis Alter 50 der gesamte Betrag). Alternativ kann das PK-Guthaben verpfändet werden, was die Vorsorgedeckung vollständig erhält. Wichtig: Mindestens 10 % des Eigenkapitals müssen aus nicht-gebundenen Mitteln stammen (Ersparnisse, Erbvorbezug, Schenkung). Tipp: Mehrere 3a-Konten führen und gestaffelt beziehen, um die Steuerprogression zu optimieren.
Der Eigenmietwert ist das umstrittenste Élément der Schweizer Immobilienbesteuerung. Eigentümer müssen 60-70 % des theoretischen Marktmietzinses als Einkommen versteuern – auch wenn sie selbst in der Liegenschaft wohnen. Im Gegenzug sind Schuldzinsen und werterhaltende Unterhaltskosten abzugsfähig. Der Ständerat hat 2023 einer Abschaffung für selbstbewohntes Eigentum zugestimmt, die Umsetzung ist frühestens 2026 realistisch. Für Eigentümer bedeutet die Reform: Der Schuldzinsabzug fällt weg, dafür entfällt der Eigenmietwert. Wer eine tiefe Hypothek hat, profitiert von der Reform; wer bewusst hoch verschuldet bleibt, verliert den Steuervorteil. Die Reform betrifft nur Erstwohnungen – für Zweitliegenschaften bleibt das aktuelle System bestehen.
Die Tragbarkeitsrechnung ist der entscheidende Engpass: Banken rechnen mit 5 % kalkulatorischem Zins + 1 % Nebenkosten + Amortisation, und das Gesamtpaket darf maximal 33 % des Bruttohaushaltseinkommens betragen. Konkret: Für ein Objekt von CHF 900 000 brauchen Sie rund CHF 160 000 Haushaltseinkommen. Drei Strategien zur Optimierung: Erstens, mehr Eigenkapital einbringen – jede Reduktion der Belehnung senkt die kalkulatorische Belastung. Zweitens, Zweiteinkommen vollständig anrechnen lassen – bei verheirateten Paaren wird das Gesamteinkommen berücksichtigt. Drittens, Anbieter vergleichen – einige Institute akzeptieren bei sehr guten Profilen einen kalkulatorischen Zins von 4,5 % statt 5 %. Holen Sie Offerten von mindestens drei Anbietern ein: Ihrer Kantonalbank, Raiffeisen, und einem Online-Vermittler wie MoneyPark oder Comparis.
* Die angegebenen Zinsen sind SNB-Durchschnittswerte für Neugeschäfte im August 2026 und variieren je nach Institut, Kanton und Kreditnehmerprofil. SNB-Daten sind öffentlich und auf snb.ch überprüfbar. Dieser Inhalt dient zu Informationszwecken und stellt keine persönliche Finanzberatung dar.