Taux moyens d'août 2026 sur les nouvelles hypothèques (BNS), courbes 5 et 10 ans depuis 2020, impact de la BNS et analyse : faut-il emprunter maintenant ou attendre ?
En Suisse, l'hypothèque se choisit entre un taux fixe sur une durée donnée et un taux lié au SARON, le taux du marché monétaire suisse. En août 2026, la Banque nationale suisse relève sur les nouvelles opérations un taux moyen de 1,19 % pour une hypothèque SARON, 1,51 % pour un fixe 2 ans, 1,76 % pour un fixe 5 ans, 2,03 % pour un fixe 10 ans et 2,34 % pour un fixe 15 ans ; l'hypothèque variable classique reste à 2,79 %. Le taux directeur de la BNS est à 0 % depuis le 20 juin 2025. Sur CHF 800 000, les intérêts seuls coûtent environ CHF 1 170 par mois à 1,76 % et CHF 790 à 1,19 %, avant l'amortissement obligatoire du deuxième rang. Le tableau ci-dessous donne ces moyennes, avec leur source et le mois de la donnée.
Fixe 10 ans
2,03 %
Août 2026, BNS
Hypothèque SARON
1,19 %
Août 2026, BNS
Taux directeur BNS
0 %
Depuis le 20 juin 2025
Fixe 5 ans
1,76 %
Août 2026, BNS
Taux moyens des nouvelles opérations par produit (Banque nationale suisse, data.snb.ch, cube zikrepro, août 2026). Mensualité et coût calculés à titre indicatif sur 25 ans.
| Type | Taux moyen |
|---|---|
Hypothèque SARON | 1,19 % |
Fixe 2 ans | 1,51 % |
Fixe 5 ans | 1,76 % |
Fixe 10 ans | 2,03 % |
Fixe 15 ans | 2,34 % |
Hypothèque variable | 2,79 % |
Moyennes semestrielles des taux fixes 5 et 10 ans des nouvelles hypothèques (BNS) ; S2 2026 : juillet et août. La courbe en pointillé représente le taux directeur de la BNS en fin de période.
Après le pic de 2023, la BNS a ramené son taux à 0 % en juin 2025 ; les fixes se sont stabilisés puis remontent légèrement en 2026 avec les taux longs.
Chaque décision de la Banque nationale suisse (BNS) influence les taux hypothécaires avec un décalage de 1 à 3 mois. La BNS a été pionnière dans la baisse des taux en 2024.
La BNS maintient son taux directeur à -0,75 %. Les nouvelles hypothèques fixes 10 ans coûtent 1,28 % en moyenne au premier semestre (BNS). Le marché immobilier suisse reste dynamique malgré le Covid, soutenu par les taux ultra-bas.
Taux directeur BNS toujours à -0,75 %. Le fixe 5 ans touche 1,06 % en août 2021, son plus bas. Le marché immobilier s'emballe et la pénurie de logements s'intensifie dans les centres urbains.
La BNS relève son taux à -0,25 % en juin 2022, sort des taux négatifs en septembre (0,50 %), puis monte à 1,00 % en décembre. Le fixe 10 ans culmine à 3,29 % en septembre 2022. Le choc est brutal mais le marché résiste grâce à la pénurie structurelle.
Le taux directeur BNS atteint 1,75 % en juin 2023. Le fixe 5 ans culmine à 3,04 % en mars, puis les fixes reculent dès le second semestre (2,77 % en moyenne pour le 10 ans), tandis que l'hypothèque SARON monte à 2,74 % en septembre. Les prix ne baissent pas, soutenus par l'immigration et le manque de constructions neuves.
La BNS abaisse son taux dès mars 2024, avant la BCE et la Fed : quatre baisses le ramènent de 1,75 % à 0,50 % en décembre 2024. Le fixe 10 ans recule à 1,90 % en moyenne au second semestre.
La BNS baisse son taux à 0,25 % en mars puis à 0 % en juin 2025. L'hypothèque SARON tombe à 1,14 % au second semestre, les fixes 10 ans restent proches de 1,9 %. La concurrence entre UBS, Raiffeisen et les banques cantonales s'intensifie.
Le taux directeur reste à 0 %. Les hypothèques fixes remontent légèrement avec les taux longs : en août 2026, 1,76 % pour le 5 ans et 2,03 % pour le 10 ans, contre 1,51 % et 1,87 % un an plus tôt ; l'hypothèque SARON reste vers 1,2 % (BNS).
Pour un ménage pouvant consacrer CHF 4 950 par mois au remboursement, voici le montant empruntable selon le taux, amorti sur 25 ans (calcul indicatif, hors règle de tenue des charges à 5 %).
2,79 %
1 068 281 CHF
2,34 %
1 123 464 CHF
+55 183 CHF
2,03 %
1 163 839 CHF
+95 558 CHF
1,76 %
1 200 676 CHF
+132 395 CHF
1,19 %
1 283 928 CHF
+215 647 CHF
Analyse fondée sur la politique BNS, l'inflation suisse et les fondamentaux du marché immobilier helvétique.
Taux parmi les plus bas d'Europe
En août 2026, les nouvelles hypothèques SARON coûtent 1,19 % en moyenne et les fixes de 2 à 10 ans entre 1,51 % et 2,03 % (BNS). Pour un frontalier français habitué aux taux de 3,27 % sur 20 ans en France (Crédit Logement/CSA, août 2026), l'écart est considérable. Il tient au taux directeur de la BNS, à 0 % depuis juin 2025.
Franc suisse = valeur refuge
Le franc suisse s'est apprécié face à l'euro sur longue période : au taux de référence BCE du 2 octobre 2026, 1 € ne vaut plus que 0,9279 CHF. Pour un investisseur français, un bien en Suisse combine la valorisation de l'immobilier et l'exposition à la devise la plus stable d'Europe, mais aussi le risque d'un franc qui reculerait.
Travailleurs frontaliers : accès facilité
Les frontaliers français, nombreux en Suisse, sont un profil bien connu des banques helvétiques. Un revenu en CHF, même partiel, constitue un dossier solide pour obtenir un financement hypothécaire. Les titulaires de permis G sont exemptés de la Lex Koller pour l'achat d'une résidence principale dans leur canton de travail.
Marché immobilier très stable
Le marché immobilier suisse n'a pas connu de crash depuis plus de 30 ans. La régulation prudente (Lex Weber pour les résidences secondaires, règles macroprudentielles strictes) empêche la formation de bulles. Les prix affichent une hausse continue et modérée, soutenue par une immigration nette élevée et un déficit structurel de construction.
Qualité de vie exceptionnelle
Infrastructure de premier plan, sécurité, système éducatif d'excellence, fiscalité attractive selon les cantons. Investir dans l'immobilier suisse, c'est détenir un actif tangible dans l'une des économies les plus robustes et les mieux gérées au monde. Un argument de poids pour les Français cherchant à diversifier leur patrimoine hors zone euro.
Lex Koller : restrictions pour étrangers
Les non-résidents ne peuvent acheter que dans certaines zones touristiques désignées (Verbier, Crans-Montana, Zermatt). Les résidents et frontaliers (permis B, C, G) sont exemptés pour l'achat d'une résidence principale, mais l'investissement locatif reste soumis à autorisation. Un cadre juridique à bien maîtriser avant de se lancer.
Prix extrêmement élevés
Genève et Zurich comptent parmi les villes les plus chères du monde au mètre carré. Avec un apport obligatoire de 20 %, il faut des fonds propres très importants pour un appartement standard. Pour un frontalier français, le ticket d'entrée est nettement plus élevé que dans l'Ain ou la Haute-Savoie voisine.
Amortissement obligatoire
Contrairement à la France où l'on rembourse linéairement sur 20-25 ans, les banques suisses exigent un amortissement de la 2e hypothèque à 2/3 de la valeur du bien en 15 ans maximum. Les charges réelles mensuelles sont donc sensiblement plus élevées que ce que le taux seul suggère. Un piège classique pour les frontaliers qui comparent uniquement les taux.
Impôt sur la valeur locative
Spécificité suisse : les propriétaires paient un impôt sur la valeur locative théorique de leur bien (Eigenmietwert), même s'ils l'occupent eux-mêmes ; en contrepartie, les intérêts hypothécaires sont déductibles. Le peuple a accepté le 28 septembre 2025 la suppression de cette valeur locative pour les résidences principales ; la date d'entrée en vigueur reste à fixer.
Pour un frontalier français achetant sa résidence principale : les conditions sont exceptionnelles. Taux de 1,19 % (SARON) à 2,03 % (fixe 10 ans) en août 2026, contre 3,27 % sur 20 ans en France, revenus en CHF qui sécurisent le dossier, exemption Lex Koller pour le permis G. L'hypothèque SARON (1,19 % en moyenne) offre le point d'entrée le moins cher, avec option de basculer en fixe.
Pour un investisseur français non-résident : la prudence s'impose. La Lex Koller limite l'achat aux zones touristiques, les rendements locatifs nets sont faibles (2,5-3,5 %) et la fiscalité de la valeur locative ajoute une couche de complexité. Privilégiez un accompagnement juridique spécialisé en droit immobilier franco-suisse.
Oui, les titulaires de permis G (frontaliers) sont exemptés de la Lex Koller pour l'acquisition d'une résidence principale dans leur canton de travail. Ils bénéficient des mêmes conditions de financement que les résidents suisses, à condition de remplir les critères de Tragbarkeit. Le permis G doit être en cours de validité et l'emploi en Suisse vérifié par la banque.
En août 2026, la BNS relève sur les nouvelles hypothèques un taux moyen de 1,19 % pour le SARON, 1,76 % pour le fixe 5 ans et 2,03 % pour le fixe 10 ans. C'est nettement moins que les 3,27 % sur 20 ans relevés en France (Crédit Logement/CSA). Pour un frontalier français, emprunter en Suisse réduit fortement le coût des intérêts, à condition de tenir compte de l'amortissement obligatoire et de la valeur locative.
L'écart est considérable : de 1,19 % (SARON) à 2,03 % (fixe 10 ans) en Suisse en août 2026, contre 3,27 % sur 20 ans en France. Sur CHF 500 000, un point d'écart représente environ CHF 5 000 d'intérêts par an. Attention toutefois aux différences structurelles : en Suisse, l'amortissement obligatoire à 2/3 en 15 ans et l'impôt sur la valeur locative sont des coûts supplémentaires qui n'existent pas en France.
L'apport minimum est de 20 % du prix d'achat, dont au moins 10 % doivent provenir de fonds propres hors prévoyance (épargne, donation, héritage). Les 10 % restants peuvent venir du 2e pilier (caisse de pension) ou du pilier 3a. Concrètement, pour un appartement à CHF 800 000, il faut CHF 160 000 d'apport dont CHF 80 000 minimum en épargne libre.
La Lex Koller (LFAIE) est la loi fédérale limitant l'acquisition immobilière par les étrangers non-résidents en Suisse. Les non-résidents ne peuvent acheter que dans les zones touristiques désignées (Verbier, Crans-Montana, Zermatt). Exceptions importantes : les titulaires de permis B (séjour), C (établissement) et G (frontalier) sont exemptés pour l'achat d'une résidence principale.
Les propriétaires suisses sont imposés sur un loyer théorique (Eigenmietwert), même s'ils occupent leur bien. En contrepartie, les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien sont déductibles du revenu imposable. Le peuple a accepté le 28 septembre 2025 de supprimer cette valeur locative pour les résidences principales, avec la fin de la déduction des intérêts ; la date d'entrée en vigueur reste à fixer.
En août 2026, l'hypothèque SARON coûte 1,19 % en moyenne, mais elle suit la politique de la BNS. Le fixe 10 ans est à 2,03 % avec une sécurité totale pendant la durée. L'écart, d'environ 0,8 point, est le prix de la tranquillité ; une stratégie mixte (part SARON, part fixe) répartit le risque.
Oui, les Français non-résidents peuvent acheter dans les zones touristiques désignées par la Confédération (Verbier, Crans-Montana, Zermatt, Villars, Grindelwald, etc.). Un quota national de 1 500 logements par an est autorisé. Surface maximale : 200 m² habitables. Financement possible auprès des banques suisses avec un apport de 30-40 % pour les non-résidents.
Pour un Français souhaitant acheter en Suisse, le marché hypothécaire helvétique offre des conditions exceptionnelles en 2026. Avec des taux de 1,19 % (SARON) à 2,03 % (fixe 10 ans) en août 2026 selon la BNS, contre 3,27 % sur 20 ans en France, l'économie sur les intérêts est importante. Mais le système suisse a ses propres règles : Tragbarkeit, amortissement obligatoire, valeur locative, Lex Koller. Ce guide détaille ce que tout frontalier ou investisseur français doit savoir avant de franchir le pas. La Suisse représente une opportunité patrimoniale majeure pour les Français, à condition de bien comprendre les spécificités du marché.
Avec 380 000 travailleurs frontaliers français en Suisse, ce profil est parfaitement connu des banques helvétiques. Le permis G (frontalier) exempte son titulaire de la Lex Koller pour l'achat d'une résidence principale dans le canton de travail. Les revenus en CHF constituent un dossier solide : les banques suisses apprécient la stabilité de l'emploi frontalier et la devise de facturation. Les cantons de Genève, Vaud, Bâle et le Jura sont les principaux bassins d'emploi frontalier. Le frontalier bénéficie des mêmes conditions de financement qu'un résident suisse, avec un accès au SARON et aux hypothèques fixes aux meilleurs taux du marché.
L'écart de taux entre la Suisse et la France est structurel et considérable. En août 2026, un emprunteur suisse paie en moyenne 2,03 % sur une hypothèque fixe 10 ans (BNS), contre 3,27 % pour un crédit immobilier français sur 20 ans (Crédit Logement/CSA). Sur un emprunt de CHF 500 000, un point d'écart représente environ CHF 5 000 d'intérêts par an. Cette différence s'explique par la politique de la BNS (taux directeur à 0 % depuis juin 2025, contre un taux de dépôt de 2,50 % pour la BCE), le statut de valeur refuge du franc suisse, et l'épargne domestique élevée. Attention toutefois : en Suisse, l'amortissement obligatoire à 65 % en 15 ans et l'impôt sur la valeur locative n'existent pas en France, ce qui réduit l'écart réel de coût total.
La Lex Koller (LFAIE) est le cadre juridique qui régit l'acquisition immobilière par les étrangers en Suisse. Pour un Français non-résident sans permis de travail, seul l'achat dans les zones touristiques désignées est autorisé : Verbier, Crans-Montana, Zermatt, Villars, Grindelwald, et environ 200 autres communes. Un quota national de 1 500 logements par an est fixé, avec une surface maximale de 200 m² habitables. Les titulaires de permis B (séjour), C (établissement) et G (frontalier) sont exemptés pour la résidence principale. L'investissement locatif par un non-résident est en principe interdit hors zones touristiques. Un avocat spécialisé en droit immobilier suisse est fortement recommandé pour tout projet d'acquisition.
Le système fiscal suisse réserve une surprise aux Français : l'Eigenmietwert (valeur locative). Les propriétaires occupants sont imposés sur un revenu fictif correspondant à 60-70 % du loyer théorique de leur bien. En contrepartie, les intérêts hypothécaires sont déductibles du revenu imposable. Pour un frontalier, la convention fiscale franco-suisse détermine l'imposition : les revenus immobiliers suisses sont imposés en Suisse, mais la France applique un crédit d'impôt pour éviter la double imposition. La réforme de l'Eigenmietwert, votée en partie par le Ständerat en 2023, pourrait supprimer ce mécanisme pour les résidences principales dès 2026-2027, modifiant l'équation pour tous les propriétaires.
Pour les frontaliers français, Genève reste la destination principale avec 13 000 CHF/m² en moyenne, mais les prix s'étendent jusqu'au canton de Vaud voisin où Lausanne offre des prix plus accessibles (9 000-10 000 CHF/m²). Bâle, deuxième bassin d'emploi frontalier, affiche des prix modérés (7 000-8 000 CHF/m²) avec un marché moins tendu. Les cantons du Jura et de Neuchâtel proposent des opportunités intéressantes pour les budgets plus modestes (4 000-6 000 CHF/m²). Les banques cantonales (BCGE à Genève, BCV à Lausanne, BKB à Bâle) offrent souvent les meilleurs taux dans leur canton d'origine, un avantage à exploiter pour les frontaliers connaissant leur marché local.
* Les taux indiqués sont les moyennes d'août 2026 de la BNS (nouvelles opérations) ; les prix cités sont des ordres de grandeur et peuvent varier selon les établissements et les cantons. Les données BNS sont publiques et vérifiables sur snb.ch. Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil financier ou juridique personnalisé.