Tipos medios de agosto de 2026 por plazo de fijación (BCE, Banco de España), Euríbor, curvas desde 2020 y análisis: ¿es buen momento para hipotecarse en España?
En España, una hipoteca puede ser a tipo fijo, variable (Euríbor más un diferencial) o mixto. En agosto de 2026, los nuevos préstamos para vivienda costaban de media un 3,04 % según las estadísticas armonizadas del BCE (datos del Banco de España): 3,23 % a tipo variable o fijo hasta un año, 4,11 % de uno a cinco años, 4,24 % de cinco a diez años y 2,76 % a más de diez años, el plazo de fijación largo es el más barato. El Euríbor a 12 meses, índice de las hipotecas variables, subió al 3,247 % de media en septiembre de 2026. Para 300.000 € a 25 años, la cuota ronda 1.385 € al 2,76 % y 1.460 € al 3,23 %. La tabla recoge estas medias, con su fuente y el mes del dato.
Fijo a más de 10 años
2,76 %
Agosto 2026, BCE/Banco de España
Variable o fijo hasta 1 año
3,23 %
Agosto 2026, BCE/Banco de España
Euríbor a 12 meses
3,247 %
Media de sept. 2026 (BCE)
Tipo de depósito BCE
2,50 %
Subido en junio y sept. 2026
Tipos efectivos medios de los nuevos préstamos para vivienda a hogares, por plazo inicial de fijación (BCE, estadísticas MIR, datos del Banco de España, agosto de 2026). Cuota y coste calculados a 25 años.
| Tipo de préstamo | Tipo medio |
|---|---|
Variable o fijo hasta 1 año | 3,23 % |
Fijo de 1 a 5 años | 4,11 % |
Fijo de 5 a 10 años | 4,24 % |
Fijo a más de 10 años | 2,76 % |
Medias semestrales del tipo de los nuevos préstamos fijados a más de 10 años (BCE/Banco de España) y del Euríbor a 12 meses; 2.º semestre de 2026: julio-agosto (julio-septiembre para el Euríbor). La línea discontinua es el tipo de refinanciación del BCE al final del periodo.
Tras el pico del 2.º semestre de 2023, el Euríbor bajó más rápido que los tipos fijos largos hasta 2025 y vuelve a subir con fuerza en 2026, por encima de los fijos a más de diez años.
El Euríbor impacta directamente en las cuotas de millones de españoles con hipoteca variable. Cada movimiento del BCE se refleja en el Euríbor en pocas semanas.
El BCE mantiene su tipo de refinanciación al 0 %. El Euríbor a 12 meses se vuelve negativo (-0,19 % de media en el primer semestre). Los nuevos préstamos fijados a más de diez años cuestan de media un 1,81 %. El mercado se recupera lentamente de la crisis de 2008-2014.
Los tipos fijos largos bajan al 1,39 % en el segundo semestre. El Euríbor a 12 meses toca su mínimo, -0,505 % en enero de 2021. Los bancos compiten agresivamente en hipotecas mixtas.
El Euríbor a 12 meses pasa del -0,48 % en enero al 3,02 % en diciembre de 2022. Los hipotecados a tipo variable ven dispararse sus cuotas. Los tipos fijos largos suben al 2,08 % en el segundo semestre. Resurge la polémica del IRPH.
El Euríbor a 12 meses toca techo en el 4,16 % en octubre de 2023. Los tipos fijos largos alcanzan el 3,24 % en junio. El Gobierno refuerza las ayudas a hipotecados en dificultad (Código de Buenas Prácticas).
El BCE inicia su ciclo de bajadas en junio de 2024. El Euríbor a 12 meses baja al 2,44 % en diciembre. Los tipos fijos largos bajan al 2,81 % en el segundo semestre. Los bancos relanzan ofertas promocionales.
El Euríbor a 12 meses se estabiliza en torno al 2,1-2,3 % y los tipos fijos largos tocan el 2,47 % en el segundo semestre: la hipoteca española es de las más baratas de la zona euro.
El BCE sube el tipo de depósito al 2,25 % en junio y al 2,50 % en septiembre de 2026. El Euríbor a 12 meses sube al 3,247 % de media en septiembre. En agosto, los nuevos préstamos cuestan un 3,23 % a tipo variable y un 2,76 % fijados a más de diez años (BCE/Banco de España).
Para una pareja con 3.500 € de ingresos netos mensuales (endeudamiento máx. 35 % = 1.225 €/mes), esta es la capacidad de endeudamiento según el tipo a 25 años.
4,24 %
226 358 €
3,50 %
244 695 €
+18 337 €
3,23 %
251 923 €
+25 565 €
2,76 %
265 253 €
+38 895 €
2,50 %
273 062 €
+46 704 €
Análisis basado en el Euríbor, la política del BCE, la inflación española y los fundamentos del mercado inmobiliario ibérico.
La fija larga, la más barata
Las hipotecas a tipo fijo a más de diez años costaban de media un 2,76 % en agosto de 2026 (BCE/Banco de España), por debajo de las variables (3,23 %). Fijar el tipo protege frente a la subida del Euríbor, que pasó del 2,25 % en enero al 3,247 % en septiembre de 2026.
Hipoteca fija asequible
El tipo medio de las hipotecas fijadas a más de diez años es el más bajo del mercado (2,76 % en agosto de 2026). Seguridad frente a futuras subidas del Euríbor. Después del trauma de 2022-2023, la hipoteca fija ofrece la tranquilidad que buscan las familias españolas.
Plan Estatal de Vivienda
Ayudas para jóvenes menores de 35 años: avales ICO del 20 % para cubrir la entrada. Primer acceso facilitado. Algunas CCAA ofrecen deducciones adicionales en el IRPF por compra de vivienda habitual.
Competencia entre bancos
Bankinter, Openbank, EVO Banco y MyInvestor compiten agresivamente por captar clientes hipotecarios. La guerra de ofertas beneficia al consumidor. Negociación posible con buena nómina domiciliada y vinculación.
Deducciones autonómicas por vivienda habitual
En algunas CCAA (Madrid, Andalucía, Valencia), existen deducciones autonómicas por compra de vivienda habitual para jóvenes. Reducción del ITP para menores de 35 años en varias comunidades. Consulta la normativa de tu CCAA.
Precios en máximos en grandes ciudades
Madrid y Barcelona: los precios superan los niveles de 2007 en zonas prime. El esfuerzo de compra supera el 35 % de los ingresos en las capitales. Riesgo de corrección si los tipos dejan de bajar o la economía se frena.
Gastos de compra elevados
ITP del 6-10 % según CCAA, más notario, registro, tasación y gestoría. Total: 10-13 % sobre el precio de compra. Para una vivienda de 200.000 €, son 20.000-26.000 € solo en gastos, además de la entrada.
El Euríbor puede rebotar
El BCE ha vuelto a subir los tipos en junio y septiembre de 2026 y el Euríbor a 12 meses subió al 3,247 % en septiembre. Las hipotecas variables encarecen en cada revisión. El recuerdo del 4,16 % de octubre de 2023 está fresco. Valora bien la hipoteca fija o mixta.
Acceso difícil para jóvenes
Ahorro necesario: 20 % de entrada más 10-13 % de gastos. Para un piso de 200.000 €, necesitas 60.000-66.000 € ahorrados. El salario medio español no permite acceder à la vivienda en grandes ciudades sin ayuda familiar.
Para el comprador español en 2026, el Euríbor vuelve a subir, pero las hipotecas a tipo fijo largo siguen siendo baratas (2,76 % de media a más de diez años en agosto de 2026). Si buscas seguridad, opta por una hipoteca fija. La variable o la mixta solo compensan si aceptas el riesgo de nuevas subidas del Euríbor.
Si eres joven y primer comprador, aprovecha los avales ICO del 20 % y las deducciones autonómicas. Compara mínimo 3-4 ofertas bancarias, negocia con nómina domiciliada y seguros, y no dudes en recurrir a un bróker hipotecario.
En agosto de 2026 (BCE/Banco de España): variable o fijo hasta un año 3,23 %, fijo de uno a cinco años 4,11 %, de cinco a diez años 4,24 % y a más de diez años 2,76 %. Las ofertas concretas de cada banco cambian a menudo: compara siempre la TAE. La mejor opción depende de tu perfil y de tu aversión al riesgo.
Por ahora no: el Euríbor a 12 meses pasó del 2,25 % en enero al 3,247 % de media en septiembre de 2026, y el BCE subió los tipos en junio y septiembre. Para una hipoteca variable de 150.000 € a 25 años con un diferencial del 0,75 %, la cuota pasa de unos 700 € con el Euríbor de agosto de 2025 a unos 790 € con el de septiembre de 2026. Nadie puede prever la próxima bajada.
Variable: 3,23 % de media en agosto de 2026 y con riesgo mientras el Euríbor sube. Fija a más de diez años: la más barata (2,76 %) y sabes exactamente lo que pagas cada mes. Mixta: unos años a tipo fijo y después variable. Después del trauma del 2022-2023 y con el Euríbor al alza en 2026, la fija ha ganado muchos adeptos.
Avales ICO del 20 % para menores de 35 años (cubren parte de la entrada). Plan Estatal de Vivienda con ayudas directas. Deducciones autonómicas en el IRPF por compra de vivienda habitual (variable según CCAA). Reducción del ITP para jóvenes en Andalucía, Madrid, Valencia y otras comunidades. Consulta las ayudas específicas de tu CCAA.
El banco financia como máximo el 80 % del valor de tasación. Necesitas el 20 % de entrada más un 10-13 % de gastos (ITP, notaría, registro, gestoría, tasación). Para un piso de 200.000 €: mínimo 60.000-66.000 € ahorrados. Con los avales ICO para jóvenes, la entrada puede reducirse al 5 %, pero sigues necesitando los gastos.
Las ofertas de Bankinter, Openbank, EVO Banco, MyInvestor o los grandes bancos cambian con frecuencia y dependen de las bonificaciones. Como referencia, el tipo medio de los nuevos préstamos fue del 2,76 % a más de diez años y del 3,23 % a tipo variable en agosto de 2026 (BCE/Banco de España). Compara siempre la TAE y no solo el TIN, y ten en cuenta las bonificaciones por domiciliar nómina y contratar seguros.
Sí, si tu tipo actual supera el 3,50 % en fija o Euríbor + 1,50 % en variable. La subrogación (cambiar de banco) es gratuita o tiene comisiones muy bajas tras la Ley 5/2019. El ahorro depende de la diferencia de tipo y del capital pendiente. Compara ofertas de subrogación en al menos 3-4 bancos y negocia con tu banco actual presentando las ofertas de la competencia.
Nómina domiciliada (imprescindible para las mejores ofertas). Contratar seguros del banco (hogar y vida) baja el diferencial. Aportar más del 20 % de entrada mejora las condiciones. Buen historial en CIRBE (sin impagos). Compara mínimo 3-4 ofertas y presenta las de la competencia a tu banco. Los brókers hipotecarios pueden conseguir condiciones que no se ofrecen directamente al público.
El Euríbor a 12 meses tocó techo en el 4,16 % en octubre de 2023, bajó hasta el 2,08 % en junio de 2025 y ha vuelto a subir en 2026: 3,247 % de media en septiembre (BCE). Para una hipoteca variable de 150.000 € a 25 años con un diferencial del 0,75 %, la cuota pasa de unos 700 € con el Euríbor de agosto de 2025 a unos 790 € con el de septiembre de 2026. El BCE subió los tipos en junio y septiembre de 2026; mientras la inflación no ceda, los hipotecados a tipo variable deben contar con cuotas más altas en las próximas revisiones.
La elección entre hipoteca fija, variable o mixta es la decisión financiera más importante para los compradores españoles. En agosto de 2026, la hipoteca fija a más de diez años era la más barata (2,76 % de media, BCE/Banco de España) y ofrece la máxima tranquilidad: sabes exactamente lo que pagas cada mes. La hipoteca variable (3,23 % de media) depende del Euríbor, que sube en 2026. La hipoteca mixta combina unos años a tipo fijo y después variable; es útil si piensas amortizar anticipadamente o vender a medio plazo. Nuestro consejo: si tu hipoteca supera los 15 años y no tienes tolerancia al riesgo, elige la fija.
El Gobierno ha reforzado las ayudas para el acceso a la vivienda, especialmente para jóvenes y familias. Los avales ICO del 20 % permiten a los menores de 35 años (y familias con menores) reducir la entrada necesaria del 20 % al 5 %, con el Estado avalando la diferencia. Esto significa que para un piso de 200.000 EUR, solo necesitas 10.000 EUR de entrada en lugar de 40.000 EUR (más los gastos). Además, varias comunidades autónomas ofrecen deducciones en el IRPF por compra de vivienda habitual para jóvenes: Madrid (1.000 EUR), Andalucía (5 % en el tramo autonómico), Valencia (reducción del ITP al 4 % para menores de 35 años). El Plan Estatal de Vivienda también incluye ayudas directas de hasta 10.800 EUR para primer acceso en municipios de menos de 10.000 habitantes. Infórmate en tu CCAA, ya que las condiciones y cuantías varían significativamente.
La competencia bancaria beneficia al consumidor español. Bankinter, EVO Banco, Openbank, MyInvestor y las entidades tradicionales como CaixaBank, BBVA y Santander compiten con ofertas que cambian a menudo y dependen de la vinculación (nómina, seguros). Como referencia, el tipo medio de los nuevos préstamos fue del 2,76 % a más de diez años y del 3,23 % a tipo variable en agosto de 2026 (BCE/Banco de España). Consejo clave: compara siempre la TAE (Tasa Anual Equivalente) y no solo el TIN, ya que la TAE incluye comisiones y gastos vinculados.
Si ya tienes hipoteca y tu tipo actual supera el 3,50 % en fija o Euríbor + 1,50 % en variable, la subrogación (cambio de banco) puede ahorrarte una cantidad significativa cada mes. La Ley 5/2019 ha facilitado enormemente este proceso: las comisiones de subrogación están limitadas al 0,25 % los 3 primeros años (variable) y al 2 % los 10 primeros años (fija), y en muchos casos el nuevo banco las absorbe como incentivo comercial. El proceso tarda 4-8 semanas: solicitas la subrogación al nuevo banco, este envía una oferta vinculante a tu banco actual, que tiene 15 días para igualarla o dejarte ir. Si tu banco actual iguala la oferta, también ganas. La novación (renegociar con tu mismo banco) es otra opción: présenta las ofertas de la competencia y négocia una rebaja del diferencial o un cambio de variable a fijo. Con el Euríbor al alza en 2026, revisar las condiciones de tu hipoteca es más importante que nunca.
* Los tipos indicados son las medias de agosto de 2026 de las estadísticas BCE/Banco de España (Euríbor: septiembre de 2026) y pueden variar según la entidad bancaria, la comunidad autónoma y el perfil del solicitante. Los datos del BCE y el Euríbor son públicos y verificables en ecb.europa.eu y euribor-rates.eu. Este contenido se proporciona a título informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado.