Taux moyens d'août 2026 par période de fixation (BCE, Banco de España), Euribor, courbes depuis 2020 et analyse : faut-il emprunter maintenant en Espagne ?
En Espagne, le taux d'un prêt immobilier peut être fixe, variable (Euribor plus une marge) ou mixte. En août 2026, les nouveaux prêts à l'habitat coûtent en moyenne 3,04 % selon les statistiques harmonisées de la BCE (données Banco de España) : 3,23 % en variable ou fixe jusqu'à un an, 4,11 % de un à cinq ans, 4,24 % de cinq à dix ans et 2,76 % au-delà de dix ans, la fixation longue étant la moins chère. L'Euribor à 12 mois, index des prêts variables, est remonté à 3,247 % en moyenne en septembre 2026. Sur 300 000 € amortis en 25 ans, la mensualité tourne autour de 1 385 € à 2,76 % et 1 460 € à 3,23 %. Le tableau ci-dessous donne ces moyennes, avec leur source et le mois de la donnée.
Fixe plus de 10 ans
2,76 %
Août 2026, BCE/Banco de España
Variable ou fixe ≤ 1 an
3,23 %
Août 2026, BCE/Banco de España
Euribor 12 mois
3,247 %
Moyenne de sept. 2026 (BCE)
Taux de dépôt BCE
2,50 %
Relevé en juin et en sept. 2026
Taux effectifs moyens des nouveaux prêts à l'habitat aux ménages, par période de fixation initiale (BCE, statistiques MIR, données Banco de España, août 2026). Mensualité et coût calculés sur 25 ans.
| Type de prêt | Taux moyen |
|---|---|
Variable ou fixe ≤ 1 an | 3,23 % |
Fixe 1 à 5 ans | 4,11 % |
Fixe 5 à 10 ans | 4,24 % |
Fixe plus de 10 ans | 2,76 % |
Moyennes semestrielles du taux des nouveaux prêts fixés à plus de 10 ans (BCE/Banco de España) et de l'Euribor 12 mois ; S2 2026 : juillet-août (juillet-septembre pour l'Euribor). La courbe en pointillé représente le taux de refinancement de la BCE en fin de période.
Après le pic du S2 2023, l'Euribor a baissé plus vite que les taux fixes longs jusqu'en 2025, puis remonte nettement en 2026, au-dessus des taux fixés à plus de dix ans.
L'Euribor impacte directement les mensualités des millions d'Espagnols endettés à taux variable. Chaque mouvement de la BCE se répercute en quelques semaines sur l'Euribor.
La BCE maintient son taux de refinancement à 0 %. L'Euribor 12 mois devient négatif (-0,19 % en moyenne au premier semestre). Les nouveaux prêts fixés à plus de dix ans coûtent 1,81 % en moyenne. Le marché immobilier se remet lentement de la crise de 2008-2014.
Les taux fixes longs descendent à 1,39 % au second semestre. L'Euribor 12 mois touche son plus bas, -0,505 % en janvier 2021. Les banques se livrent une guerre commerciale sur les prêts mixtes.
L'Euribor 12 mois passe de -0,48 % en janvier à 3,02 % en décembre 2022. Les ménages endettés à taux variable voient leurs mensualités bondir. Les taux fixes longs passent à 2,08 % au second semestre. La polémique sur l'IRPH refait surface.
L'Euribor 12 mois culmine à 4,16 % en octobre 2023. Les taux fixes longs atteignent 3,24 % en juin. Le gouvernement renforce les mesures d'aide aux emprunteurs en difficulté (Code des bonnes pratiques).
La BCE amorce son cycle de baisse en juin 2024. L'Euribor 12 mois redescend à 2,44 % en décembre. Les taux fixes longs reculent à 2,81 % au second semestre. Les banques relancent les offres promotionnelles.
L'Euribor 12 mois se stabilise autour de 2,1-2,3 % et les taux fixes longs touchent 2,47 % au second semestre : le crédit espagnol est l'un des moins chers de la zone euro.
La BCE relève son taux de dépôt à 2,25 % en juin puis 2,50 % en septembre 2026. L'Euribor 12 mois remonte à 3,247 % en moyenne en septembre. En août, les nouveaux prêts coûtent 3,23 % en variable et 2,76 % fixés à plus de dix ans (BCE/Banco de España).
Pour un couple avec 3 500 € de revenus nets mensuels (endettement max 35 % = 1 225 €/mois), voici la capacité d'emprunt selon le taux sur 25 ans.
4,24 %
226 358 €
3,50 %
244 695 €
+18 337 €
3,23 %
251 923 €
+25 565 €
2,76 %
265 253 €
+38 895 €
2,50 %
273 062 €
+46 704 €
Analyse fondée sur l'Euribor, la politique BCE, l'inflation espagnole et les fondamentaux du marché immobilier ibérique.
Zone euro : aucun risque de change
Même devise qu'en France. Coût prévisible pour un investisseur français. Transferts gratuits via SEPA. Aucune couverture de change à prévoir, contrairement aux investissements au Royaume-Uni ou en Suisse.
Prix 40 % inférieurs à la France
Les prix au mètre carré restent en moyenne nettement inférieurs à ceux de la France, et les côtes méditerranéennes demeurent accessibles : Costa Blanca, Costa del Sol, Valence.
Résidence secondaire et retraite
Climat exceptionnel, qualité de vie reconnue, coût de la vie 20-30 % inférieur à la France. Plus de 250 000 Français résident en Espagne. Un marché rodé pour l'accueil des retraités et expatriés francophones.
Rendements locatifs saisonniers
L'Espagne accueille 85 millions de touristes par an. Les locations courte durée génèrent 6-10 % brut en zone touristique (Costa del Sol, Baléares, Canaries). Un complément de revenu significatif pour financer le crédit.
Convention fiscale FR-ES favorable
Pas de double imposition grâce à la convention fiscale franco-espagnole. Les revenus locatifs sont imposés en Espagne, souvent à un taux inférieur au barème français. Crédit d'impôt en France pour éviter la double taxation.
Taux variable dominant (Euribor)
Historiquement, la plupart des prêts espagnols étaient à taux variable, indexés sur l'Euribor. Pour un Français habitué au taux fixe sur 20-25 ans, c'est un changement culturel. En 2026, l'Euribor 12 mois est remonté de 2,25 % en janvier à 3,247 % en septembre : privilégiez le fixe, d'autant que les fixations de plus de dix ans sont les moins chères (2,76 % en août 2026).
Impuesto sobre la Renta de no Residentes
Les non-résidents résidant dans l'UE, comme les Français, paient 19 % d'impôt (IRNR) sur les revenus locatifs, après déduction des charges ; les résidents hors UE paient 24 % sur le brut (Agencia Tributaria). À intégrer impérativement dans le calcul de rentabilité.
Réglementation locations touristiques
Barcelone, Madrid, Baléares : les licences de location touristique sont limitées ou interdites pour les nouveaux logements. Vérifiez la réglementation locale avant d'acheter. Risque réglementaire croissant dans les zones les plus prisées.
Marché immobilier cyclique
Le crash de 2008-2014 a fait chuter les prix espagnols de 40 %. La mémoire du marché est vive. Certaines zones côtières n'ont pas encore retrouvé leurs niveaux d'avant-crise. Une correction reste possible dans les marchés les plus surchauffés.
Pour un investisseur français, l'Espagne reste la destination naturelle : zone euro (pas de risque de change), prix nettement inférieurs, climat attractif pour la résidence secondaire ou la retraite. La stratégie optimale : cibler les zones côtières (Costa Blanca, Costa del Sol, Valence) avec un potentiel locatif saisonnier, et emprunter à taux fixe pour sécuriser votre investissement.
Attention cependant au piège du taux variable, au régime fiscal des non-résidents (IRNR à 19 % pour les résidents de l'UE) et aux restrictions croissantes sur les locations touristiques. Faites-vous accompagner par un fiscaliste franco-espagnol et vérifiez l'obtention de la licence de location avant tout achat.
Oui, les banques espagnoles prêtent aux résidents de l'UE, y compris les Français. En tant que non-résident, vous pouvez obtenir un financement de 60-70 % LTV (contre 80 % pour les résidents). Le taux variable (Euribor + spread) domine, mais le taux fixe est de plus en plus proposé. Préparez votre NIE, vos 3 derniers avis d'imposition et vos relevés bancaires français.
L'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) varie de 6 à 10 % selon la communauté autonome pour l'ancien. Ajoutez le notaire (0,5-1 %), le registro (0,5 %), la gestoría (~500 €) et la tasación (~400 €). Total : 8-13 % du prix d'achat. C'est comparable aux frais de notaire français (7-8 % dans l'ancien) mais les impôts sont plus élevés dans certaines CCAA.
Le taux variable (Euribor plus une marge) est historiquement dominant en Espagne, mais en août 2026 les prêts fixés à plus de dix ans sont les moins chers (2,76 % en moyenne, contre 3,23 % en variable, BCE/Banco de España). Pour un Français habitué au taux fixe sur 20-25 ans, le fixe espagnol est fortement recommandé : il offre la même prévisibilité que le système français, sans le risque d'une remontée de l'Euribor (3,247 % en septembre 2026).
Alicante et la Costa Blanca : 6-8 % brut en location saisonnière. Malaga et la Costa del Sol : 5-7 %. Valence : 5-6 % avec une forte demande étudiante et expat. Barcelone et Madrid : 3-4 % brut mais fort potentiel de plus-value. Pour un investisseur français, les zones côtières méditerranéennes offrent le meilleur rapport rendement/accessibilité.
En zone touristique, les rendements atteignent 6-10 % brut en location courte durée. Mais attention : la licence de location touristique (licencia turística) est obligatoire et de plus en plus difficile à obtenir. Barcelone les interdit pour les nouveaux logements. Les Baléares plafonnent. L'Andalousie reste plus ouverte. Vérifiez avant d'acheter.
La convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition. Les revenus locatifs d'un bien espagnol sont imposés en Espagne (IRNR : 19 % sur le revenu net pour les résidents de l'UE, 24 % sur le brut hors UE). En France, vous bénéficiez d'un crédit d'impôt. Attention : l'IFI s'applique sur le patrimoine immobilier espagnol si vous y êtes assujetti en France.
Oui, c'est courant. Le NIE (numéro d'identification d'étranger) est obligatoire et peut être obtenu au consulat espagnol en France ou sur place. Vous pouvez donner procuration (poder notarial) à un avocat espagnol pour signer à distance. La gestion locative peut être déléguée à une agence locale (frais : 15-20 % des loyers).
Les prix ont fortement augmenté dans les grandes villes et les zones côtières touristiques ces dernières années, soutenus par la demande étrangère (Français, Britanniques, Allemands). Cependant, le crash de 2008-2014 rappelle que le marché espagnol est cyclique. Les zones intérieures et rurales sont plus stables mais moins liquides.
L'Espagne est la première destination d'investissement immobilier pour les Français hors de France, devant le Portugal et l'Italie. La raison est simple : même devise (zone euro), proximité géographique (2h de vol depuis Paris, TGV direct vers Barcelone), et des prix nettement inférieurs à la moyenne française. Sur les côtes méditerranéennes prisées (Costa Blanca, Costa del Sol, Valence), un T3 vue mer s'achète entre 150 000 et 250 000 €, soit le prix d'un studio en Île-de-France. Plus de 250 000 Français résident en Espagne, formant une communauté francophone établie avec ses écoles, médecins et réseaux professionnels. Le coût de la vie y est 20 à 30 % inférieur, un avantage décisif pour les retraités français.
Pour un Français habitué au taux fixe sur 20-25 ans (la quasi-totalité des crédits immobiliers en France), le marché espagnol est déroutant. Historiquement, la plupart des hypothèques espagnoles étaient à taux variable, indexées sur l'Euribor 12 mois. Ce système a montré ses limites en 2022-2023, quand l'Euribor est passé de -0,505 % (janvier 2021) à 4,16 % (octobre 2023). La bonne nouvelle : les prêts fixés à plus de dix ans sont aujourd'hui les moins chers, à 2,76 % en moyenne en août 2026 (BCE/Banco de España), alors que l'Euribor remonte (3,247 % en septembre 2026). Pour un investisseur français, notre recommandation est claire : insistez sur le taux fixe. La prévisibilité de vos mensualités en euros est un atout majeur pour piloter votre investissement depuis la France.
La convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition et structure clairement la fiscalité. Les revenus locatifs d'un bien espagnol sont imposés en Espagne via l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) à 19 % pour les résidents UE sur les revenus nets. Les résidents hors UE paient, eux, 24 % sur les revenus bruts sans déduction de charges (Agencia Tributaria). En France, un crédit d'impôt est accordé pour éviter la double taxation. Attention : l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s'applique sur le patrimoine immobilier détenu en Espagne si vous y êtes assujetti en France. Côté plus-value, l'Espagne taxe les gains à 19-26 % (progressif), avec une exonération possible après 3 ans de résidence principale.
La location saisonnière en Espagne génère des rendements bruts de 6 à 10 % dans les zones touristiques, bien supérieurs aux 3-4 % du locatif classique en France. Avec 85 millions de touristes par an (2e destination mondiale), la demande locative est massive et quasi continue sur les côtes sud. Cependant, la réglementation se durcit considérablement. Barcelone a interdit toute nouvelle licence de location touristique en 2024. Les Baléares plafonnent le nombre de licences. L'Andalousie reste plus ouverte mais renforce ses exigences. Avant tout achat à but locatif, vérifiez impérativement que la licencia turística est obtenue ou obtenable. Sans licence, la location courte durée est illégale et passible d'amendes de 30 000 à 600 000 €. Un conseil : faites inscrire l'obtention de la licence comme condition suspensive dans le contrat d'achat.
La Costa Blanca (Alicante) offre le meilleur rapport qualité-prix pour les Français : prix moyens de 1 500-2 500 €/m², rendements locatifs de 6-8 % brut, aéroport international et communauté francophone établie. La Costa del Sol (Malaga) est plus internationale, avec des prix de 2 000-3 500 €/m² et 5-7 % de rendement, portée par une infrastructure de luxe et le boom tech de Malaga. Valence séduit par sa qualité de vie, ses prix encore raisonnables (1 800-2 500 €/m²) et une demande locative étudiante et expat en forte hausse. Les Baléares (Majorque, Ibiza) sont un marché premium (3 500-6 000 €/m²) avec des restrictions locatives croissantes mais un potentiel de plus-value solide. Enfin, les Canaries attirent les retraités avec un climat subtropical, des prix modérés (1 500-2 500 €/m²) et un régime fiscal avantageux (ZEC). Pour un premier investissement depuis la France, la Costa Blanca ou Valence sont les choix les plus sûrs.
* Les taux indiqués sont les moyennes d'août 2026 des statistiques BCE/Banco de España et de l'Euribor de septembre 2026 ; les prix et rendements cités sont des ordres de grandeur et varient selon les banques, communautés autonomes et profils emprunteurs. Les données BCE et Euribor sont publiques (ecb.europa.eu, euribor-rates.eu). Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil financier ou fiscal personnalisé. Consultez un fiscaliste franco-espagnol pour votre situation.