Taux moyens d'août 2026 par période de fixation (BCE, Banca d'Italia), Euribor, courbes depuis 2020 et analyse : faut-il emprunter maintenant en Italie ?
En Italie, le mutuo peut être à taux fixe (tasso fisso) ou variable (tasso variabile, indexé sur l'Euribor). En août 2026, les nouveaux prêts à l'habitat coûtent en moyenne 3,55 % selon les statistiques harmonisées de la BCE (données Banca d'Italia) : 3,37 % en variable ou fixe jusqu'à un an, 3,80 % de un à cinq ans comme de cinq à dix ans, et 3,60 % au-delà de dix ans, la durée de fixation la plus courante. L'Euribor à 12 mois, index des prêts variables, est remonté à 3,247 % en moyenne en septembre 2026. Sur 300 000 € amortis en 25 ans, la mensualité tourne autour de 1 520 € à 3,60 % et 1 480 € à 3,37 %. Le tableau ci-dessous donne ces moyennes, avec leur source et le mois de la donnée.
Fisso plus de 10 ans
3,60 %
Août 2026, BCE/Banca d'Italia
Variabile ou fixe ≤ 1 an
3,37 %
Août 2026, BCE/Banca d'Italia
Euribor 12 mois
3,247 %
Moyenne de sept. 2026 (BCE)
Taux de dépôt BCE
2,50 %
Relevé en juin et en sept. 2026
Taux effectifs moyens des nouveaux prêts à l'habitat aux ménages, par période de fixation initiale (BCE, statistiques MIR, données Banca d'Italia, août 2026). Mensualité et coût calculés sur 25 ans.
| Durée / Type | Taux moyen |
|---|---|
Variabile ou fixe ≤ 1 an | 3,37 % |
Fisso 1 à 5 ans | 3,80 % |
Fisso 5 à 10 ans | 3,80 % |
Fisso plus de 10 ans | 3,60 % |
Moyennes semestrielles des taux des nouveaux prêts fixés à plus de 10 ans et variables ou fixés jusqu'à 1 an (BCE/Banca d'Italia) ; S2 2026 : juillet et août. La courbe en pointillé représente le taux de refinancement de la BCE en fin de période. Le variable a été plus cher que le fixe de fin 2022 à 2025.
De la fin 2022 à 2025, le taux variable a dépassé le taux fixe en Italie ; depuis le S2 2025, il repasse sous le fixe, mais l'Euribor remonte en 2026.
Le spread BTP-Bund (écart entre obligations italiennes et allemandes) amplifie ou atténue l'impact des décisions BCE sur les taux hypothécaires italiens.
La BCE maintient son taux de refinancement à 0 %. Les nouveaux prêts fixés à plus de dix ans coûtent 1,36 % en moyenne au premier semestre, les variables 1,39 %. Le marché immobilier italien, longtemps déprimé, montre des signes de reprise timide.
Le tasso fisso long reste autour de 1,35-1,40 % et le variable touche 1,25 % en février 2021. Les banques italiennes se livrent une guerre commerciale. La surroga explose : de nombreux Italiens transfèrent leurs prêts vers des taux plus bas.
L'inflation flambe. La BCE relève son taux de refinancement de 0 % à 2,50 % entre juillet et décembre 2022, et l'écart BTP-Bund s'élargit. Le fisso long passe à 3,06 % au second semestre, le variable à 2,20 %. La chute du gouvernement Draghi aggrave la tension.
Le taux de refinancement de la BCE atteint 4,50 % en septembre 2023. En novembre, le fisso long culmine à 4,31 % et le variable à 5,10 % : le variable est plus cher que le fixe. Le Fondo Prima Casa est renforcé pour aider les jeunes acheteurs.
La BCE amorce son cycle de baisse en juin 2024 (refinancement de 4,50 % à 3,15 % en décembre). Le fisso long redescend à 3,23 % au second semestre, mais le variable reste élevé (4,39 %). Le marché reprend progressivement.
La BCE ramène son taux de dépôt à 2,00 % en juin 2025. Le variable baisse à 3,13 % au second semestre et redevient comparable au fisso long (3,32 %). La surroga repart à la hausse et le Fondo Prima Casa est prolongé.
La BCE relève son taux de dépôt à 2,25 % en juin puis 2,50 % en septembre 2026, et l'Euribor 12 mois remonte à 3,247 % en septembre. En août, les nouveaux prêts coûtent 3,37 % en variable et 3,60 % fixés à plus de dix ans (BCE/Banca d'Italia).
Pour un couple avec 3 500 € de revenus nets mensuels (endettement max 35 % = 1 225 €/mois), voici la capacité d'emprunt selon le taux sur 25 ans.
4,00 %
232 079 €
3,80 %
237 010 €
+4 930 €
3,60 %
242 094 €
+10 014 €
3,37 %
248 137 €
+16 058 €
3,00 %
258 324 €
+26 244 €
Analyse fondée sur la politique BCE, le spread BTP-Bund, l'inflation italienne et les fondamentaux du marché immobilier de la péninsule.
Zone euro, pas de risque de change
Même devise qu'en France. Transferts SEPA gratuits. Coût prévisible. Aucune surprise liée aux fluctuations monétaires, contrairement à un achat au Royaume-Uni ou en Suisse.
Des prix inférieurs à la France
Les prix au mètre carré restent en moyenne nettement inférieurs à ceux de la France. Toscane, Ligurie et Pouilles demeurent accessibles : pour le prix d'un studio parisien, on achète souvent une maison de charme dans un village italien.
Marché locatif saisonnier excellent
65 millions de touristes par an. Rendements 6-10 % en zone touristique (Côte amalfitaine, lac de Côme, Toscane). Un marché locatif saisonnier parmi les plus dynamiques d'Europe pour les résidences secondaires.
Flat tax pour nouveaux résidents
Forfait de 100 000 €/an sur revenus étrangers pour les nouveaux résidents fiscaux. Attractif pour les retraités français souhaitant s'installer au soleil. Durée de 15 ans, renouvelable sous conditions.
Convention fiscale FR-IT
Pas de double imposition grâce à la convention bilatérale. Revenus locatifs imposés en Italie au taux cédulaire de 21 % via cedolare secca. Crédit d'impôt en France. IFI applicable sur l'immobilier italien.
Bureaucratie italienne
Processus d'achat plus long et complexe qu'en France. Multiplication des intermédiaires : geometra (géomètre), notaio (notaire), agenzia (agent). Compter 3 à 6 mois entre le compromesso et le rogito (acte final).
Taux variables via Euribor
Une partie des prêts italiens est à taux variable, indexée sur l'Euribor, remonté de 2,25 % en janvier à 3,247 % en septembre 2026. Les mensualités suivent. Le taux fixe sur plus de dix ans (3,60 % en moyenne en août 2026) protège de ce risque.
Cadastre imprécis
Le catasto italien n'est pas toujours fiable : surfaces, limites de propriété et classifications peuvent être erronées. Vérification approfondie obligatoire avant tout achat. Frais de géomètre à prévoir.
Rendements nets modestes hors zones touristiques
Milan et Rome : 3-4 % brut seulement. Charges de copropriété et IMU (taxe foncière) élevées. La cedolare secca à 21 % réduit encore le rendement net. Privilégiez les zones à forte saisonnalité touristique.
Pour un investisseur français en Italie, la stratégie gagnante repose sur la résidence secondaire en zone touristique. L'avantage zone euro (pas de change, SEPA gratuit) et des prix inférieurs à la France offrent un point d'entrée attractif. La cedolare secca (flat tax 21 % sur les loyers) simplifie considérablement la fiscalité locative par rapport au système français. Toscane, Pouilles et Sardaigne concentrent les meilleures opportunités.
Pour les retraités français, la flat tax italienne à 100 000 €/an sur les revenus étrangers est un levier fiscal majeur. Combiner résidence fiscale italienne et location saisonnière permet d'optimiser à la fois la fiscalité globale et les revenus locatifs. Attention toutefois à la bureaucratie et aux vérifications cadastrales : faites-vous accompagner par un geometra et un notaio de confiance.
Oui, les résidents de l'Union européenne sont acceptés par les banques italiennes. En tant que non-résident, le LTV (loan-to-value) est généralement limité à 60-70 % du prix d'achat. Les banques les plus ouvertes aux Français sont Intesa Sanpaolo, Unicredit et Crédit Agricole Italia (filiale du groupe français). Le dossier doit inclure les 3 derniers avis d'imposition, les bulletins de salaire et un justificatif de revenus français.
L'imposta di registro est de 2 % de la valeur cadastrale pour la prima casa (résidence principale) ou 9 % pour la seconda casa (résidence secondaire). Le notaio coûte 2-3 % du prix, et l'agenzia (agent immobilier) prélève 3-4 %. Au total, comptez entre 7 et 16 % du prix d'achat selon le type de bien. Pour un investisseur français achetant une résidence secondaire, le budget frais est donc significatif.
La cedolare secca est une flat tax de 21 % sur les revenus locatifs (10 % pour les baux conventionnés à loyer modéré). Elle remplace l'IRPEF (impôt sur le revenu progressif) et toutes les additionnelles communales et régionales. C'est un régime très avantageux pour les investisseurs : un loyer de 1 000 €/mois ne sera taxé qu'à 210 €/mois, contre potentiellement 350-430 € avec l'IRPEF progressif. Option à exercer dans le contrat de bail.
Toscane : rendements de 5-7 % en location saisonnière, demande toute l'année. Pouilles : 6-8 %, marché en forte croissance, trulli et masserie recherchés. Côte amalfitaine : 8-10 %, premium mais forte saisonnalité. Lac de Côme : 6-8 %, clientèle luxe internationale. Milan et Rome offrent seulement 3-4 % brut mais avec une plus grande liquidité du marché.
Le régime prévoit un forfait de 100 000 €/an sur tous les revenus générés hors d'Italie (pension, dividendes, plus-values, revenus locatifs étrangers). Idéal pour les retraités français avec un patrimoine conséquent. Durée maximale de 15 ans. Les revenus italiens restent soumis à l'IRPEF normal. Attention : il faut réellement transférer sa résidence fiscale en Italie et y vivre plus de 183 jours/an.
Oui, c'est un programme réel proposé par des dizaines de communes, principalement en Sicile, Sardaigne et Molise. L'acheteur s'engage à rénover le bien (budget moyen 20 000-50 000 €) dans un délai de 3 ans, sous peine de perdre une caution de garantie (2 000-5 000 €). Les maisons sont souvent en mauvais état dans des villages dépeuplés, mais certains projets ont donné d'excellents résultats pour des Français aventuriers.
La convention fiscale bilatérale France-Italie prévoit que les revenus immobiliers (loyers) sont imposés dans le pays où se situe le bien, donc en Italie. La France accorde un crédit d'impôt équivalent pour éviter la double imposition. L'IFI français s'applique toutefois sur la valeur de l'immobilier italien. Les plus-values immobilières sont imposées en Italie (26 % si vente dans les 5 ans, exonération au-delà pour la prima casa).
Les agences locales de gestion prélèvent 15-20 % du loyer et gèrent tout : check-in, ménage, maintenance. Les plateformes Airbnb et Booking sont dominantes. Depuis 2024, le CIN (Codice Identificativo Nazionale) est obligatoire pour toute location touristique. L'obtention du codice fiscale italien est un préalable indispensable. Conseil : choisissez un commercialista (expert-comptable) bilingue pour gérer la déclaration cedolare secca.
L'investissement immobilier en Italie attire un nombre croissant de Français, séduits par le cadre de vie exceptionnel et des prix nettement inférieurs à ceux de l'Hexagone. Avec une moyenne nationale de 1 900 €/m² contre 3 500 € en France, le pouvoir d'achat immobilier est presque doublé. Les régions les plus prisées par les investisseurs français sont la Toscane (charme rural, vin, gastronomie), les Pouilles (trulli, mer, prix imbattables) et la Sardaigne (plages paradisiaques, Costa Smeralda). Le marché italien offre également un avantage structurel majeur : l'appartenance à la zone euro, qui supprime tout risque de change et permet des transferts SEPA gratuits depuis la France.
Les taux hypothécaires italiens sont proches des taux français : 3,60 % en moyenne pour un prêt fixé à plus de dix ans en août 2026 (BCE/Banca d'Italia), contre 3,27 % sur 20 ans en France (Crédit Logement/CSA). L'Italie propose aussi le tasso variabile indexé sur l'Euribor (3,37 % en moyenne), mais l'Euribor remonte en 2026. Pour un investisseur français, le taux fixe italien reste la meilleure option. Les banques comme Crédit Agricole Italia (filiale du groupe français) facilitent les démarches pour les résidents français. Le LTV (loan-to-value) pour les non-résidents est généralement limité, ce qui impose un apport plus élevé qu'en France.
La fiscalité italienne offre deux dispositifs particulièrement attractifs pour les investisseurs français. La cedolare secca est une flat tax de 21 % sur les revenus locatifs (10 % pour les baux conventionnés) qui remplace l'impôt progressif italien. Pour un Français louant un appartement en Toscane à 1 200 €/mois, l'impôt italien ne sera que de 252 €/mois (21 %), contre potentiellement 400-500 € avec l'IRPEF progressif. La convention fiscale franco-italienne évite la double imposition : les loyers sont taxés en Italie, et la France accorde un crédit d'impôt. Pour les retraités envisageant de s'installer en Italie, la flat tax de 100 000 €/an sur les revenus étrangers est un levier fiscal considérable, d'une durée de 15 ans.
Le choix de la région dépend du profil d'investissement. La Toscane offre des rendements locatifs de 5-7 % avec une demande répartie sur l'année (art, vin, gastronomie, paysages). C'est le choix le plus sûr pour un investisseur français débutant en Italie. Les Pouilles (Puglia) sont le marché émergent par excellence : prix encore bas (1 200-1 800 €/m²), rendements de 6-8 %, trulli et masserie très recherchés par les touristes anglo-saxons. La Sardaigne offre deux marchés distincts : la Costa Smeralda (luxe, prix élevés) et le reste de l'île (prix accessibles, potentiel inexploité). La Côte amalfitaine affiche les rendements les plus élevés (8-10 %) mais avec une forte saisonnalité et des prix d'entrée élevés.
Le programme des case a 1 euro est une réalité, proposé par des dizaines de communes italiennes en voie de dépeuplement. L'acheteur acquiert un bien abandonné pour 1 euro symbolique mais s'engage à le rénover dans un délai de 3 ans, avec un budget moyen de 20 000 à 50 000 €. Les communes exigent une caution de garantie (2 000-5 000 €) restituée après achèvement des travaux. Les pièges sont réels : permis de construire pouvant prendre 6 à 12 mois, contraintes patrimoniales dans les centres historiques, coûts de rénovation souvent sous-estimés. Mais certains Français ont transformé ces projets en véritables succès, créant des chambres d'hôtes ou des locations de charme dans des villages authentiques de Sicile, Sardaigne ou Molise. Le secret : bien choisir la commune et se faire accompagner par un geometra local de confiance.
* Les taux indiqués sont les moyennes d'août 2026 des statistiques BCE/Banca d'Italia et l'Euribor de septembre 2026. Les informations fiscales sont fournies à titre indicatif et ne remplacent pas une consultation avec un fiscaliste spécialisé en droit franco-italien. Convention fiscale France-Italie du 5 octobre 1989. Données BCE vérifiables sur ecb.europa.eu.