Tassi medi di agosto 2026 per periodo di fissazione (BCE, Banca d'Italia), Euribor, curve dal 2020 e analisi: conviene accendere il mutuo ora in Italia?
In Italia il mutuo può essere a tasso fisso o variabile (indicizzato all'Euribor). Ad agosto 2026 i nuovi prestiti per l'abitazione costavano in media il 3,55 % secondo le statistiche armonizzate della BCE (dati Banca d'Italia): 3,37 % a tasso variabile o fisso fino a un anno, 3,80 % da uno a cinque anni come da cinque a dieci, e 3,60 % oltre dieci anni, la durata di fissazione più diffusa. L'Euribor a 12 mesi, parametro dei mutui variabili, è risalito al 3,247 % di media a settembre 2026. Per 300.000 € in 25 anni la rata è di circa 1.520 € al 3,60 % e 1.480 € al 3,37 %. La tabella riporta queste medie, con la fonte e il mese del dato.
Fisso oltre 10 anni
3,60 %
Agosto 2026, BCE/Banca d'Italia
Variabile o fisso fino a 1 anno
3,37 %
Agosto 2026, BCE/Banca d'Italia
Euribor 12 mesi
3,247 %
Media di sett. 2026 (BCE)
Tasso sui depositi BCE
2,50 %
Rialzato a giugno e sett. 2026
Tassi effettivi medi dei nuovi prestiti alle famiglie per l'acquisto di abitazioni, per periodo iniziale di fissazione del tasso (BCE, statistiche MIR, dati Banca d'Italia, agosto 2026). Rata e costo calcolati su 25 anni.
| Durata / Tipo | Tasso medio |
|---|---|
Variabile o fisso fino a 1 anno | 3,37 % |
Fisso da 1 a 5 anni | 3,80 % |
Fisso da 5 a 10 anni | 3,80 % |
Fisso oltre 10 anni | 3,60 % |
Medie semestrali dei tassi dei nuovi prestiti a tasso fisso oltre 10 anni e variabili o fissi fino a 1 anno (BCE/Banca d'Italia); 2° semestre 2026: luglio e agosto. La linea tratteggiata è il tasso di rifinanziamento BCE a fine periodo. Il variabile è costato più del fisso dalla fine del 2022 al 2025.
Dalla fine del 2022 al 2025 il variabile ha superato il fisso in Italia; dal secondo semestre 2025 è tornato sotto il fisso, ma l'Euribor risale nel 2026.
Lo spread BTP-Bund (differenza tra titoli di stato italiani e tedeschi) amplifica o attenua l'impatto delle decisioni BCE sui tassi dei mutui italiani.
La BCE mantiene il tasso di rifinanziamento allo 0 %. I nuovi mutui a tasso fisso oltre dieci anni costano in media l'1,36 % nel primo semestre, i variabili l'1,39 %. Il mercato immobiliare italiano, a lungo depresso, mostra timidi segnali di ripresa.
Il fisso lungo resta intorno all'1,35-1,40 % e il variabile tocca l'1,25 % a febbraio 2021. Le banche italiane si fanno concorrenza e la surroga esplode.
L'inflazione vola. La BCE alza il tasso di rifinanziamento dallo 0 % al 2,50 % tra luglio e dicembre 2022 e lo spread BTP-Bund si allarga. Il fisso lungo sale al 3,06 % nel secondo semestre, il variabile al 2,20 %. La caduta del governo Draghi aggrava le tensioni.
Il tasso di rifinanziamento BCE raggiunge il 4,50 % a settembre 2023. A novembre il fisso lungo tocca il 4,31 % e il variabile il 5,10 %: il variabile costa più del fisso. Il Fondo Prima Casa viene rafforzato per aiutare i giovani.
La BCE avvia i tagli a giugno 2024 (rifinanziamento dal 4,50 % al 3,15 % a dicembre). Il fisso lungo scende al 3,23 % nel secondo semestre, ma il variabile resta alto (4,39 %). Il mercato riprende gradualmente.
La BCE porta il tasso sui depositi al 2,00 % a giugno 2025. Il variabile scende al 3,13 % nel secondo semestre, vicino al fisso lungo (3,32 %). La surroga riparte e il Fondo Prima Casa è prorogato.
La BCE alza il tasso sui depositi al 2,25 % a giugno e al 2,50 % a settembre 2026, e l'Euribor a 12 mesi risale al 3,247 % a settembre. Ad agosto i nuovi mutui costano il 3,37 % a tasso variabile e il 3,60 % a tasso fisso oltre dieci anni (BCE/Banca d'Italia).
Per una coppia con 3.500 € di reddito netto mensile (rapporto rata/reddito max 35 % = 1.225 €/mese), ecco la capacità di indebitamento per tasso a 25 anni.
4,00 %
232 079 €
3,80 %
237 010 €
+4 930 €
3,60 %
242 094 €
+10 014 €
3,37 %
248 137 €
+16 058 €
3,00 %
258 324 €
+26 244 €
Analisi basata sulla politica BCE, lo spread BTP-Bund, l'inflazione italiana e i fondamentali del mercato immobiliare della penisola.
Il fisso protegge dalla risalita dell'Euribor
Ad agosto 2026 i mutui a tasso fisso oltre dieci anni costavano in media il 3,60 % (BCE/Banca d'Italia), mentre l'Euribor a 12 mesi è risalito dal 2,25 % di gennaio al 3,247 % di settembre 2026. Bloccare il tasso oggi mette al riparo da nuovi rialzi.
Mutuo prima casa sotto 36 anni
Garanzia statale Consap all'80 % per giovani under 36. Accesso al mutuo con solo il 5 % di anticipo (invece del 20 % standard). ISEE sotto 40.000 €. Un'opportunità unica per chi compra la prima casa.
Detrazione interessi mutuo
Detrazione IRPEF del 19 % sugli interessi del mutuo prima casa fino a 4.000 €/anno. Risparmio fiscale significativo: fino a 760 €/anno di rimborso in dichiarazione dei redditi. Cumulabile con altre detrazioni.
Bonus ristrutturazione
Superbonus ormai residuale, ma il bonus ristrutturazione resta, con un'aliquota più alta per l'abitazione principale secondo le regole in vigore. Detrazione in 10 anni. Combinato con l'acquisto, permette di abbattere il costo totale dell'operazione.
Concorrenza tra banche
Intesa Sanpaolo, Unicredit, BPER, Crédit Agricole Italia competono aggressivamente sui tassi. Confronta almeno 3-4 offerte. Usa portali come MutuiOnline e Segugio per trovare il tasso migliore. La surroga gratuita ti protegge.
Prezzi in rialzo nelle grandi città
Milano +8 %/anno. Roma +5 %. L'accessibilità è in peggioramento per i giovani nelle grandi città. Un bilocale a Milano centro costa ormai 300-400.000 €. Valuta la periferia o le città medie.
Costi accessori elevati
Imposta di registro 2-9 % + notaio 2-3 % + agenzia 3-4 % = dal 7 al 16 % sul prezzo d'acquisto. Costi da calcolare attentamente nel budget complessivo. Per la prima casa il totale è più contenuto (3-5 %).
L'Euribor sta risalendo
I mutui variabili stanno già risalendo: la BCE ha alzato i tassi a giugno e settembre 2026 e l'Euribor a 12 mesi è passato dal 2,25 % di gennaio al 3,247 % di settembre. Nel 2022-2023 era passato dallo 0 % a oltre il 4 % in 18 mesi. Valuta attentamente il tasso fisso per la tranquillità.
IMU e TASI
Seconda casa: IMU fino all'1,06 % del valore catastale rivalutato. Un costo annuale significativo (500-2.000 €/anno per un immobile medio). Prima casa esente dall'IMU, ma con eccezioni per immobili di lusso (cat. A/1, A/8, A/9).
Per i giovani under 36: è il momento giusto per comprare la prima casa. Il Fondo Consap con garanzia statale all'80 % permette di accedere al mutuo con solo il 5 % di anticipo. Il tasso fisso oltre dieci anni (3,60 % di media ad agosto 2026) protegge dalla risalita dell'Euribor, la detrazione del 19 % sugli interessi aiuta, e la surroga gratuita resta possibile se i tassi scenderanno. Confrontate almeno 3-4 banche su MutuiOnline o Segugio.
Per chi ha già un mutuo: valutate la surroga. Se avete acceso il mutuo tra il 2022 e il 2024 a tassi del 3,5-4,5 %, potete risparmiare 100-200 €/mese trasferendo il mutuo gratuitamente a una banca più competitiva. La surroga non costa nulla: zero penali, zero notaio, zero istruttoria. Non aspettate, i tassi attuali sono già vantaggiosi.
Ad agosto 2026 (BCE/Banca d'Italia): variabile o fisso fino a un anno 3,37 %, fisso da uno a cinque anni 3,80 %, da cinque a dieci anni 3,80 %, oltre dieci anni 3,60 %. Le offerte delle singole banche cambiano spesso: confronta sempre almeno 3-4 offerte su MutuiOnline, Segugio o Facile.it e guarda il TAEG.
Il Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap) offre una garanzia statale dell'80 % per gli under 36 con ISEE sotto 40.000 €. Questo consente di ottenere un mutuo con solo il 5 % di anticipo (invece del 20 % standard). Le banche aderenti sono obbligate ad applicare tassi agevolati. Serve essere primo acquirente e non possedere altri immobili. La domanda si presenta tramite la banca scelta, che la inoltra a Consap.
Ad agosto 2026 il variabile (3,37 % di media) è un po' più basso del fisso oltre dieci anni (3,60 %), ma l'Euribor sta risalendo (3,247 % a settembre 2026) e le rate variabili lo seguiranno. Per la tranquillità, il tasso fisso è consigliato nella maggior parte dei casi: la differenza vale la sicurezza di una rata stabile.
Standard: minimo 20 % del prezzo d'acquisto + 7-10 % per le spese accessorie (notaio, registro, agenzia, perizia). Per un immobile da 200.000 €, servono circa 40.000 € di anticipo + 14.000-20.000 € di spese. Per gli under 36 con Consap: basta il 5 % di anticipo (10.000 € su 200.000 €). Le spese accessorie restano comunque a carico dell'acquirente.
La surroga permette di trasferire gratuitamente il proprio mutuo a un'altra banca con condizioni migliori. Nessun costo: zero penali, zero notaio, zero istruttoria. La banca subentrante copre tutto. Si può fare quante volte si vuole, senza limiti temporali. Chi ha acceso il mutuo a tassi elevati tra il 2022 e il 2024 può ancora valutare la surroga, confrontando il proprio tasso con le medie attuali. La richiesta si presenta alla nuova banca, che gestisce tutto il processo.
Il bonus ristrutturazione resta, con un'aliquota più alta per l'abitazione principale e una spesa massima di 96.000 € per unità, con detrazione in 10 anni; le aliquote dipendono dalla legge di bilancio dell'anno. Il Superbonus è ormai residuale. Esistono anche il bonus mobili e l'ecobonus per l'efficientamento energetico. Verifica sempre le regole in vigore sul sito dell'Agenzia delle Entrate prima di iniziare i lavori.
Le offerte di Intesa Sanpaolo, BPER Banca, Crédit Agricole Italia, Unicredit, Widiba o ING cambiano spesso e dipendono dal profilo. Come riferimento, ad agosto 2026 il tasso medio era del 3,60 % per il fisso oltre dieci anni e del 3,37 % per il variabile (BCE/Banca d'Italia). Consiglio: usa MutuiOnline per confrontare e negozia sempre con la tua banca.
Dipende dalla città. A Milano, con prezzi medi di 5.000-6.000 €/m², l'affitto è spesso più conveniente nel breve termine (rapporto prezzo/affitto superiore a 25). In province e città medie del Sud e Centro, con prezzi di 1.000-2.000 €/m², l'acquisto è nettamente vantaggioso con i tassi attuali: la rata del mutuo è spesso inferiore all'affitto. Regola pratica: se pensi di restare almeno 7-10 anni, l'acquisto conviene quasi sempre fuori dalle grandi città.
L'Euribor a 12 mesi, il parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile, ha toccato il picco del 4,16 % a ottobre 2023, è sceso fino al 2,08 % a giugno 2025 ed è risalito al 3,247 % a settembre 2026 (medie mensili BCE). I tassi fissi hanno seguito un percorso diverso: i nuovi mutui fissi oltre dieci anni sono passati dal 4,31 % di novembre 2023 al 3,14 % di media nel primo semestre 2025, per poi risalire al 3,60 % ad agosto 2026 (BCE/Banca d'Italia). Con la BCE che ha alzato i tassi a giugno e settembre 2026, chi ha un mutuo variabile deve aspettarsi rate più alte nelle prossime revisioni.
Il Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap) è lo strumento più importante per i giovani che vogliono comprare casa. I requisiti sono precisi: età inferiore a 36 anni, ISEE sotto 40.000 €, primo acquisto immobiliare, importo del mutuo fino a 250.000 €. La garanzia statale copre l'80 % del mutuo, permettendo allé banche di concedere finanziamenti fino al 100 % del valore dell'immobile (LTV 100 %). In pratica, basta il 5 % di anticipo per coprire le spese accessorie. Le banche aderenti applicano condizioni agevolate. La domanda si présenta direttamente alla banca scelta, che la inoltra a Consap per l'approvazione.
La surroga è la portabilità gratuita del mutuo, introdotta dalla legge Bersani del 2007. È particolarmente interessante per chi ha acceso il mutuo durante il periodo 2022-2024 a tassi elevati. Il processo è semplice: si contatta una nuova banca, si présenta la richiesta di surroga, e la banca subentrante gestisce tutto il trasferimento senza alcun costo per il mutuatario (zéro penali, zéro notaio, zéro istruttoria). Il risparmio concreto: su un mutuo residuo di 120.000 € a 15 anni, passare dal 4,00 % al 3,00 % fa risparmiare circa 60 €/mese, ovvero 10.800 € nell'arco del mutuo. Non ci sono limiti al numero di surroghe: si può ripetere ogni volta che il mercato offre condizioni migliori.
Il mercato dei mutui italiano è caratterizzato da una forte concorrenza tra le principali banche: Intesa Sanpaolo, BPER Banca, Crédit Agricole Italia, Unicredit e le banche online come Widiba e ING. Le offerte cambiano spesso e dipendono dal profilo: come riferimento, ad agosto 2026 il tasso medio dei nuovi mutui era del 3,60 % per il fisso oltre dieci anni e del 3,37 % per il variabile (BCE/Banca d'Italia). Consiglio pratico: confronta sempre su MutuiOnline.it o Segugio.it e negozia con almeno 3 banche.
Il panorama dei bonus edilizi si è semplificato rispetto agli anni del Superbonus. Il bonus ristrutturazione resta, con un'aliquota più alta per l'abitazione principale e una spesa massima di 96.000 € per unità, con detrazione in 10 anni; le aliquote sono fissate dalla legge di bilancio di ciascun anno. Il Superbonus è ormai residuale. Il bonus mobili e l'ecobonus per l'efficientamento energetico completano il quadro. Verifica sempre le regole in vigore sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
* I tassi indicati sono le medie di agosto 2026 delle statistiche BCE/Banca d'Italia e possono variare per istituto bancario, regione e profilo del richiedente. I dati BCE sono pubblici e verificabili su ecb.europa.eu. Le informazioni sul Fondo Prima Casa sono disponibili su consap.it. I bonus edilizi sono soggetti a modifiche normative. Questo contenuto è fornito a titolo informativo e non costituisce consulenza finanziaria personalizzata.