Taux moyens d'août 2026 (BCE, Banco de Portugal), courbes depuis 2020, remontée de l'Euribor en 2026 et analyse : faut-il emprunter maintenant au Portugal ou attendre ?
Au Portugal, la plupart des crédits immobiliers suivent l'Euribor, augmenté d'une marge (spread) fixée à la signature. En août 2026, les nouveaux prêts à l'habitat coûtent en moyenne 3,00 % selon les statistiques harmonisées de la BCE (données Banco de Portugal) : 3,28 % en variable ou fixe jusqu'à un an, 2,88 % pour une fixation de un à cinq ans (taux mixte) et 4,93 % de cinq à dix ans. L'Euribor à 12 mois, qui sert d'index à de nombreux prêts, est remonté à 3,247 % en moyenne en septembre 2026, contre 2,114 % un an plus tôt. Sur 300 000 € amortis en 30 ans, la mensualité tourne autour de 1 310 € à 3,28 % et 1 245 € à 2,88 %. Le tableau ci-dessous donne ces moyennes, avec leur source et le mois de la donnée.
Variable ou fixe ≤ 1 an
3,28 %
Août 2026, BCE/Banco de Portugal
Fixe 1 à 5 ans (mixte)
2,88 %
Août 2026, BCE/Banco de Portugal
Euribor 12 mois
3,247 %
Moyenne de sept. 2026 (BCE)
Taux de dépôt BCE
2,50 %
Relevé en juin et en sept. 2026
Taux effectifs moyens des nouveaux prêts à l'habitat aux ménages, par période de fixation initiale (BCE, statistiques MIR, données Banco de Portugal, août 2026). Mensualité et coût calculés sur 30 ans.
| Type de prêt | Taux moyen |
|---|---|
Variable ou fixe ≤ 1 an | 3,28 % |
Fixe 1 à 5 ans (mixte) | 2,88 % |
Fixe 5 à 10 ans | 4,93 % |
Moyennes semestrielles des taux des nouveaux prêts : variable ou fixe ≤ 1 an, fixe 1 à 5 ans (mixte) et fixe 5 à 10 ans (BCE/Banco de Portugal) ; S2 2026 : juillet et août. La courbe en pointillé représente le taux de refinancement de la BCE en fin de période.
Après le pic du S2 2023, le taux variable a reflué jusqu'à fin 2025 puis remonte en 2026 avec l'Euribor ; le taux mixte reste le moins cher.
Au Portugal, la majorité des crédits à l'habitation sont indexés sur l'Euribor. Chaque mouvement BCE impacte directement les mensualités des ménages portugais.
L'Euribor 6 mois est négatif (-0,22 % en juin, -0,52 % en décembre 2020). Les taux variables des nouveaux prêts portugais tombent sous 1 % (0,99 % en moyenne au premier semestre). Le marché immobilier est porté par le tourisme et le Golden Visa.
Le taux variable moyen des nouveaux prêts descend à 0,64 % au second semestre, le taux mixte (fixe 1 à 5 ans) à 1,29 %. Le marché immobilier portugais s'envole ; Lisbonne et Porto battent des records.
L'Euribor 6 mois bondit de -0,53 % en janvier à 2,56 % en décembre 2022. Les mensualités des ménages portugais explosent : le taux variable moyen des nouveaux prêts passe de 0,85 % au premier semestre à 2,32 % au second. Le gouvernement commence à évoquer des mesures d'aide.
L'Euribor 6 mois culmine à 4,115 % en octobre 2023. Le taux variable moyen des nouveaux prêts atteint 4,90 % en décembre. Les ménages portugais, majoritairement endettés à taux variable, voient leurs mensualités s'envoler. Le gouvernement instaure le plafonnement des hausses et la bonificação de juros.
La BCE entame ses baisses en juin 2024. L'Euribor 6 mois redescend à 2,63 % en décembre. Le taux variable moyen recule à 4,10 % au second semestre. Les banques relancent la concurrence sur les spreads.
L'Euribor 6 mois se stabilise autour de 2,1 % (2,05 % en juin). Le taux variable moyen des nouveaux prêts revient à 2,85 % au second semestre, le taux mixte à 2,76 %. La concurrence entre banques (CGD, Millennium BCP, Novo Banco, Santander) comprime les spreads.
La BCE relève son taux de dépôt à 2,25 % en juin puis 2,50 % en septembre 2026. L'Euribor 12 mois passe de 2,25 % en janvier à 3,247 % en moyenne en septembre. En août, le taux variable moyen des nouveaux prêts atteint 3,28 % et le taux mixte 2,88 % (BCE/Banco de Portugal).
Pour un couple avec 2 500 € de revenus nets mensuels (taxa de esforço max 35 % = 875 €/mois), capacité d'emprunt selon le taux sur 30 ans.
4,93 %
164 303 €
4,00 %
183 279 €
+18 975 €
3,28 %
200 296 €
+35 992 €
2,88 %
210 762 €
+46 459 €
2,50 %
221 451 €
+57 148 €
Analyse comparée France-Portugal : zone euro, fiscalité RNH/IFICI, rendements locatifs et qualité de vie pour les acheteurs français.
Zone euro, pas de risque de change
Même devise. SEPA. Simplicité. Les virements France-Portugal sont gratuits et instantanés. Pas de couverture de change a prévoir, contrairement au Royaume-Uni ou à la Suisse. Un avantage concret pour l'investisseur français.
Prix encore accessibles hors Lisbonne
L'Algarve et Porto restent bien moins chers au mètre carré que Paris. Pour le budget d'un studio parisien, on achète souvent un T3 avec terrasse en Algarve ou à Porto.
Statut RNH (Résident Non Habituel)
Taux flat 20 % sur revenus professionnels portugais. Exonération des pensions françaises (sous conditions). Valable 10 ans. Un régime fiscal qui a attire des milliers de retraites français au Portugal.
Rendements locatifs touristiques
Algarve, Lisbonne, Porto : 5-8 % brut en location courte durée. Forte demande touristique (30M+ visiteurs/an). Le Portugal est la 1re destination des retraites français en Europe.
Qualité de vie exceptionnelle
Climat, sécurité, coût de la vie 30 % inférieur à la France. Communauté française importante (estimée a 30 000+ résidents). Infrastructures de santé de qualité. Vol Paris-Lisbonne en 2h30.
Marche surchauffe a Lisbonne
Prix +80 % en 10 ans. Rendements en baisse dans le centre historique. Bulle possible. Les quartiers centraux de Lisbonne sont désormais aussi chers que certaines villes françaises de taille moyenne.
Réglementation location touristique durcie
Lisbonne a gele les nouvelles licences AL (Alojamento Local) depuis 2023. Porto suit. Risque réglementaire réel pour les investisseurs qui visent la location courte durée de type Airbnb.
RNH en voie de reforme
Nouveau statut IFICI depuis 2024, plus restrictif. Seules certaines professions sont éligibles. Vérifier l'éligibilité avant de s'engager. Les RNH existants conservent leurs avantages 10 ans.
Financement non-residents limite
Banques portugaises prêtent 60-70 % LTV aux non-residents. Taux 0,30-0,50 % plus eleve que pour les résidents. Apport minimum de 30-40 % requis, ce qui limite l'effet de levier.
Stratégie recommandée pour un Français : privilégier l'Algarve ou Porto plutôt que Lisbonne (meilleur rendement, prix plus accessibles). Vérifier votre éligibilité au statut IFICI (ex-RNH) avant de vous installer. Combiner résidence secondaire et location saisonnière pour optimiser le rendement. Le taux mixte (2,88 % en moyenne pour une fixation de un à cinq ans en août 2026) est une bonne option pour commencer.
Pour la location saisonnière : anticiper la réglementation AL. Acheter dans des zones ou les licences sont encore délivrées (Algarve, Silver Coast, intérieur). La convention fiscale France-Portugal évite la double imposition des revenus locatifs. Le Portugal reste le choix nreg1 des expatriés français en Europe – a juste titre.
Oui, les banques portugaises prêtent aux citoyens de l'UE. Les non-residents obtiennent généralement 60-70 % de LTV (contre 90 % pour les résidents). Les principales banques pour les Français : CGD (Caixa Geral de Depositos), BPI, Millennium BCP. Prévoyez un apport de 30-40 % et des justificatifs de revenus traduits.
Le RNH (Residente Nao Habitual) a ete remplace par le statut IFICI en 2024. Les professions éligibles sont plus restreintes (tech, recherche, direction). Les détenteurs existants du RNH conservent leurs avantages pendant 10 ans. Vérifiez votre éligibilité au nouveau régime IFICI avant de planifier votre expatriation.
IMT (impôt de transfert) : 0-7,5 % selon le prix et le type de bien. Imposto de Selo (droit de timbre) : 0,8 %. Frais de notaire et registre : environ 1 000-2 000 EUR. Total : comptez 2-9 % du prix d'achat selon la tranche d'IMT applicable.
Algarve : meilleur rendement touristique (5-8 % brut), forte demande saisonnière. Porto : appréciation du capital, marche dynamique, plus abordable que Lisbonne. Silver Coast (Péniche, Nazare) : prix bas, potentiel de croissance. Lisbonne : marche liquide mais cher, rendements en compression.
Licence AL (Alojamento Local) obligatoire pour toute location courte durée. Lisbonne : gel des nouvelles licences depuis 2023. Porto : restrictions en cours. Algarve et intérieur : plus souple, licences encore délivrées. Vérifiez systématiquement la disponibilité de la licence AL avant d'acheter.
Les revenus locatifs portugais sont imposes au Portugal (28 % taux forfaitaire ou barème progressif). Crédit d'impôt en France pour éviter la double imposition. Les pensions françaises : imposition dépend du statut RNH/IFICI. Consultez un fiscaliste specialise France-Portugal pour optimiser.
Lisbonne : appréciation du capital + liquidité élevée, mais prix eleves (4 000-6 000 EUR/m2 centre) et rendements en baisse. Algarve : rendement saisonnier supérieur (5-8 % brut) + qualité de vie exceptionnelle, mais marche plus saisonnier. Budget très différent : facteur 2 a 3 entre les deux.
Majoritairement variable : Euribor (3, 6 ou 12 mois) + spread bancaire (0,80-1,20 %). Taux fixe et mixte également disponibles. Durée max 40 ans (30 ans si l'emprunteur a plus de 30 ans). Taxa de esforco max 35 %. La portabilidade (transfert entre banques) est gratuite par la loi.
Le Portugal reste la destination numéro un des expatriés français en Europe. Zone euro, pas de risque de change, coût de la vie 30 % inférieur à la France, climat exceptionnel et communauté française bien implantée : les arguments ne manquent pas. Mais le paysage a changé. Fin du Golden Visa immobilier, reforme du statut RNH, gel des licences de location touristique a Lisbonne – l'investisseur français doit adapter sa stratégie. Ce guide détaille les taux, la fiscalité et les meilleures zones pour acheter au Portugal en 2025.
Avec près de 30 000 Francais residents, le Portugal dispose d'une communauté francophone structurée (écoles, associations, services de santé). Le vol Paris-Lisbonne en 2h30 facilite les allers-retours. La sécurité, le système de santé de qualité et l'accueil chaleureux des Portugais complètent le tableau. Pour les retraites, le Portugal offrait jusqu'en 2024 le statut RNH avec exonération des pensions françaises – un avantage fiscal majeur qui a attire des milliers de retraites français en Algarve et sur la Silver Coast.
Le crédit immobilier portugais est majoritairement indexé sur l'Euribor, contrairement à la France où les taux fixes dominent. En août 2026, un nouveau prêt à taux variable coûte en moyenne 3,28 %, et un taux mixte (fixe de un à cinq ans) 2,88 % (BCE/Banco de Portugal). En France, les taux fixes sur 20 ans sont de 3,27 % en moyenne (Crédit Logement/CSA, août 2026). L'inconvénient du variable se voit en 2026 : l'Euribor à 12 mois est passé de 2,25 % en janvier à 3,247 % en septembre, et les mensualités suivent. Le taux mixte reste un bon compromis pour un Français achetant au Portugal.
Le régime RNH (Residente Nao Habitual) a ete remplace par le statut IFICI en 2024. Le nouveau régime est plus restrictif : seules certaines professions (tech, recherche, direction) sont éligibles. Les détenteurs existants du RNH conservent leurs avantages 10 ans. La convention fiscale France-Portugal évite la double imposition : les revenus locatifs portugais sont imposes au Portugal (28 % forfaitaire) avec crédit d'impôt en France. Les plus-values immobilières sont imposées au Portugal (50 % du gain au barème progressif pour les résidents, 28 % pour les non-residents).
La location courte duree (Alojamento Local, AL) reste très rentable au Portugal avec des rendements de 5-8 % brut en Algarve et a Lisbonne. Cependant, Lisbonne a gele les nouvelles licences AL depuis 2023, et Porto suit. L'Algarve, la Silver Coast et l'intérieur du pays restent plus souples. Pour un investisseur français, la stratégie optimale consiste a acheter dans une zone ou la licence AL est encore disponible, avec une forte saisonnalite touristique (Algarve, Setubal, cote vicentine).
Algarve : rendement locatif saisonnier élevé, forte communauté française, golf et plages. Idéal pour résidence secondaire et location. Porto : appréciation du capital, scène culturelle dynamique, plus abordable que Lisbonne. Lisbonne : marché liquide mais cher, rendements en compression, gel des licences AL. Silver Coast (Peniche, Nazaré, Óbidos) : prix plus bas, potentiel de croissance, surf et nature. Pour un Français, l'Algarve et Porto offrent souvent le meilleur rapport rendement/qualité de vie.
* Les taux indiqués sont les moyennes d'août 2026 des statistiques BCE/Banco de Portugal ; les rendements et prix cités sont des ordres de grandeur et peuvent varier selon les établissements bancaires et les profils emprunteurs. Les données BCE et Euribor sont publiques et vérifiables. Ce contenu est fourni a titre informatif et ne constitue pas un conseil financier personnalise.